С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
 

3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.

Таблица 3.2

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Группа

Характеристика факторов

Факторы

Физические

Характеристики местоположения

- климат, ресурсы, топография, грунты, почва;
- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д.

Характеристики земельного участка

размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.

Характеристики зданий и сооружений

- количество;
- тип, год и качество постройки;
- стиль, планировка, конструкции и т.д.

Окончание табл.3.2

Группа

Характеристика факторов

Факторы

Экономические

Общие

- состояние мировой экономики;
- экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;
- финансовое состояние предприятий

Факторы спроса

- уровень занятости;
- величина заработной платы и доходов;
- платежеспособность;
- наличие источников финансирования;
- ставки процента и аренды;
- издержки при формировании продаж

Факторы предложения

- площадь продаваемой земли;
- число объектов, выставленных на продажу;
- затраты на СМР;
- финансирование, налоги

Социальные

- базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования;
- базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
- тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение;
- тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;
- стиль и уровень жизни

Политические, административные и юридические

- налоговая, финансовая политика;
- предоставление разного рода льгот;
- контроль землепользования, ставок арендной платы;
- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.;
- правовые нормы и правила

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать:

различные уровни влияния факторов:
· региональный;
· местный (локальный);
· непосредственного окружения;

основные градостроительные принципы:
- функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;
- город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;
- создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;
- транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;
- поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;
- город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;
- комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:
· социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;
· экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;
· экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;
· эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;
· техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;

циклы развития среды местоположения недвижимости:
· рост;
· стабильность (зрелость);
· упадок (ухудшение);
· зарождение (обновление).

Предыдущая страница | Оглавление | Следующая страница