|
|
|
|
|
Оценка машин, оборудования и транспортных средств Учебно-методическое пособие; под общ. ред. д.э.н. проф. А.Н. Асаула. - СПб.: «Гуманистика», 2007 г. -296с. Раздел 2. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств Глава 6. Структура и характеристика основных разделов отчёта об оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств.6.1.Технология формирования окончательного результата стоимостной оценки машин, оборудования и транспортных средств.Заключительным этапом в работе по оценке любого вида стоимости машин, оборудования и транспортных средств является формирование оценщиком окончательного результата исследования и представление его в оформленном виде заказчику. Этому этапу предшествует процесс согласования между собой стоимостных показателей, которые получены в результате применения различных методов оценки имущественных объектов предприятия, и формирование личной позиции оценщика в отношении окончательной стоимости объектов оценки, а уже после этого представление заказчику окончательного варианта своих рассуждений по поводу стоимости объектов в специально оформленном документе. Существуют определённые требования нормативных документов к отчёту об оценке; сложилась определённая структура, типовое содержание отдельных разделов и технология подготовки заключительного документа. Практикующие оценщики строго придерживаются нормативных и общепринятых приёмов подготовки отчётов по оценке. Поскольку они имеют важное практическое значение, их следует рассмотреть более подробно. В статье 11 Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ чётко зафиксировано: «Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчёта об оценке объекта оценки». Основные требования к отчёту об оценке сформулированы в следующих документах: - Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; - «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года № 519; - Европейские стандарты оценки (European Valuation Standards); - Международные стандарты оценки (International Valuation Standards). Все требования к отчёту об оценке можно условно разделить на два блока: формализованные, то есть требования к отчёту об оценке, которые предполагают наличие в отчёте обязательных элементов; содержательные, которые связаны с отражением в отчёте существенных элементов (этапов) процесса оценки. Формализованные требования к отчёту, изложенные в регламентирующих оценочную деятельность в Российской Федерации нормативных документах, обязывают оценщика регистрировать в письменном докладе: - дату оценки и порядковый номер отчёта; - основания для проведения оценочных работ; - место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на право осуществления оценочной деятельности; - точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки; - стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки; - перечень использованных при определении стоимости объекта оценки необходимых данных с указанием источников их получения, а также принятые оценщиком допущения при проведении оценочных работ; - последовательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки, а также ограничения и пределы применения полученного результата; - дата определения стоимости объекта оценки; - перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчёт должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплён печатью, а также подписан оценщиком, который осуществил оценку объекта и его руководителем. Данное требование подразумевает, что отчёт должен быть подписан, во-первых, хотя бы одним специалистом, связанным с оценочной организацией трудовыми отношениями и имеющего диплом в соответствии с программами, согласованными с Министерством имущественных отношений; во-вторых, руководителем оценочной организации или лицом, уполномоченным подписывать отчёты. При этом работник не обязательно должен находиться в штате организации, а может быть связан с ней другими видами трудовых отношений, предусмотренных законодательством. В случае, если руководитель организации подписывается под отчётом и как специалист, рекомендуется ставить две подписи. Дополнительно отчёт может подписываться любым количеством лиц, принимавших участие в оценке, в том числе и не имеющих подготовки в области оценки. Однако необходимо помнить, что ответственность за правильность проведения оценки несут прежде всего руководитель организации и дипломированный оценщик. Требования к отчёту об оценке, как к документу, содержащему сведения доказательного значения, имеют некоторые особенности, которые зафиксированы в Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; изложены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 06.07. 2001г. № 519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»; а также в Европейских и Международных стандартах оценки. Все эти требования направлены на повышение достоверности полученного оценщиком результата, хотя детализация требований имеет некоторую специфику. Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривается, что «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное». Экспертный Совет Некоммерческого Партнёрства «Российская коллегия оценщиков» в дополнение к отечественным законодательным актам по оценочной деятельности разработал Методические рекомендации о применении требований к процессу проведения оценки и отчётам об оценке стоимости объектов, которые способствуют подготовке квалифицированного заключительного документа оценщика о проделанной работе. Суть рекомендаций заключается в следующем. уточнении некоторых формулировок закона, которые могут быть истолкованы по-разному. В тексте Закона об оценочной деятельности, например, дана не совсем чёткая формулировка «дата проведения оценки объекта оценки», что создаёт риск возникновения путаницы. С одной стороны, в Законе, наряду с данным определением, применяется термин «дата определения стоимости объекта оценки». С другой стороны, «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утверждёнными Постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 года, приводится определение: «Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки». Российская коллегия оценщиков рекомендует дату определения стоимости объекта оценки считать дату осмотра объекта или дату заключения договора. При оценке предприятия (бизнеса), в качестве даты оценки может использоваться последняя отчётная дата, на которую составлены документы бухгалтерской отчётности. В отдельных случаях (например, при проведении судебной экспертизы), может потребоваться оценка на дату в прошлом. Оценка на дату в будущем, как правило, не производится, поскольку невозможно точно спрогнозировать состояние рынка, подобрать аналоги и определить состояние объекта. Как правило, дата проведения оценки (дата оценки) должна указываться в договоре (задании) на оценку. Российскими нормативными документами по оценочной деятельности в обязательном порядке рекомендуется соблюдать: - стандарты оценки, утверждённые Постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 года; - методические рекомендации по оценке земельных участков, права аренды земельных участков; - методические рекомендации по оценке интеллектуальной собственности; - стандарты объединений оценщиков (например, стандарты Российского общества оценщиков); - Европейские и Международные стандарты оценки. Основным обоснованием использования государственных стандартов оценки стоимости является их обязательность применения субъектами оценочной деятельности. В отчёте может быть приведено обоснование дополнительного использования других стандартов. В отдельных случаях, например, для подготовки финансовой отчётности по международным стандартам, оценка стоимости объекта может проводиться на основе международных стандартов. В этом случае правильным является отражение необходимости использования данных стандартов в договоре на оценку. Кроме того нужно отразить в отчёте о результатах стоимости возможные отступления от российских стандартов. В отечественной оценочной практике сложился определённый набор правоустанавливающих документов, существующих для различных типов оцениваемых объектов. Прежде всего это относится к средствам труда, требующим государственной регистрации, а также к автотранспортным средствам. Так, например: - по объектам недвижимости основным документом является свидетельство о наличии соответствующего права собственности; - по морским, речным и воздушным судам существуют специальные правовые - паспорта и выписки из соответствующего реестра; - по автотранспортным средствам основными правоустанавливающими документами является паспорт транспортного средства и технический паспорт (талон); - для пакета акций может потребоваться выписка из реестра инвесторов, при оценке векселей основанием для определения права собственности является соответствующая передаточная надпись. Реже всего правоустанавливающие документы встречаются на оборудование. Здесь могут рассматриваться контракты, счета-фактуры, однако в большинстве случаев применяются справки, заверенные заказчиком, о наличии прав собственности на данные объекты. Необходимо помнить, что на объекты, относящиеся к основным фондам предприятий, правовые документы имеются в наличии далеко не всегда. В этом случае рекомендуется запрашивать у заказчика соответствующее подтверждение прав, заверенное печатью, а также отражать в отчёте об оценке стоимости факт отсутствия правоустанавливающих документов и сделанных соответствующих допущений о наличии оцениваемых прав. Требует уточнение зафиксированная в Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» формулировка «цели и задачи проведения оценки». Под целями и задачами проведения оценки стоимости подразумевается два параметра, составляющие важную часть задания на оценку: вид стоимости, которая подлежит определению; цель (назначение), для которой производится оценка. Иногда совокупность этих параметров называют «базой оценки». В соответствии с формулировкой статьи 7 закона 135-ФЗ в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки стоимости какого – либо объекта, либо в договоре не определён конкретный вид стоимости оцениваемого объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. При этом необходимо помнить, что наличие вида определённой стоимости (стоимостей) объекта оценки, является обязательным требованием к договору на оценку. Ряд целей оценки могут определять необходимость оценки других видов стоимости (например, ликвидационной стоимости при ускоренной продаже, инвестиционной стоимости при оценке объекта в соответствии с требованиями конкретного инвестора и т.д.). Перечень видов стоимости приводится в «Стандартах оценки». При этом необходимо учитывать ряд особенностей этого перечня. Так, «стоимость замещения» и «стоимость воспроизводства» в отличие от определений, содержащихся в методических первоисточниках, подразумевают учёт величины износа, то есть являются идентичными результатам применения затратного подхода к оценке. Одним из основных требований Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является необходимость соответствия отчёта об оценке критериям полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки стоимости объекта. Поэтому описание объекта (объектов) оценки должно соответствовать именно этим критериям. Например, при оценке движимого имущества необходимо указывать максимально возможно точные данные (наименование, марки, инвентарные номера, идентификационные данные для автотранспорта и т.д.). Важнейшим требованием Закона является корректное использование понятия «балансовая стоимость объекта оценки». Дело в том, что величина балансовой стоимости часто используется заказчиком для сравнения с итоговой величиной стоимости объекта оценки. Несмотря на определённую некорректность такого сравнения, это законное право заказчика. Именно поэтому в отчёте необходимо указывать балансовую стоимость объекта оценки, существующую на дату оценки. Более показательным является указание остаточной балансовой стоимости. Если в состав объекта (объектов) оценки входит несколько инвентарных единиц основных средств, необходимо указывать все балансовые стоимости или их сумму. Если по какой-либо причине, объект не имеет балансовой стоимости (например, выявлен в ходе инвентаризации), необходимо отразить этот факт в отчёте. Вообще говоря, перечень бухгалтерских данных, которые должны быть проанализированы в ходе проведения оценки стоимости, может быть значительно шире. При оценке недвижимости это может быть информация о налогах по объекту оценки, величине операционных затрат, доходов от существующих договоров аренды. При оценке стоимостей предприятия (бизнеса) или объектов интеллектуальной собственности может анализироваться намного большее количество подобной бухгалтерской документации. В отчёте рекомендуется приводить перечень использованной бухгалтерской информации в рамках общего перечня документов по объекту оценки. Повышает убедительность представленного в отчёте материала об оценке стоимости объектов перечень использованных источников информации. Данное требование относится в первую очередь к «внешней», то есть к рыночной информации. Анализ рынка, к которому относится объект оценки, является одним из важнейших этапов проведения оценки. Однако объём анализа может значительно различаться в зависимости от типа оцениваемого объекта. Следует отметить, что для проведения анализа сначала необходимо определить рынок, к которому относится объект оценки. Для объекта недвижимости, как правило, необходимо проведение анализа сегмента рынка. Например, анализ рынка квартир может иметь весьма ограниченную полезность при оценке складского или промышленного комплекса. При оценке имущества предприятия или бизнеса, скорее всего, понадобится анализ отраслевого рынка, к которому относится предприятие. Однако, если оценивается пакет акций, являющийся объектом спекуляций, приоритетным может оказаться анализ фондового рынка. Показатели конъюнктуры, тенденций развития рынка и оцениваемого имущества предприятия либо другого объекта приводятся в стандартах оценки как примеры характеристик рынка, которые могут подвергаться анализу. Однако упоминание в соответствующем разделе отчёта именно этих категорий может привести к более благосклонному отношению при проверке отчёта государственными и контрольными органами. Очень часто привести исчерпывающий перечень всей использованной в отчёте об оценке стоимости объекта информации бывает крайне сложно. В то же время необходимым является приведение ссылок на источники получения наиболее важных данных, которые используются при проведении расчётов – информация об аналогах; рыночных показателях, непосредственно используемых при расчёте величин корректировок, коэффициентов капитализации и других цифровых величин. Правильной фиксацией в отчёте источников получения данных считается указание информации, достаточной для точной идентификации данных источников – название изданий, даты выхода, наименование организаций, адресов, телефонов и т.д.. При пользовании источниками информации из Интернета рекомендуется учитывать, что виртуальная информация часто устаревает и меняется. Поэтому рекомендуется сохранять копии страниц, с которых использовалась информация в электронном или бумажном виде в архиве оценщика. В отдельных случаях оценка стоимости может производиться при отсутствии той или иной информации, но следует всегда помнить, что такая ситуация существенно влияет на результаты оценки. Например, по некоторым объектам могут отсутствовать правовые документы и технические паспорта. В этих случаях рекомендуется запрашивать у заказчика оценки информацию (письма или справки, заверенные подписью и печатью), которая даёт подтверждение отсутствующей информации. Кроме того, рекомендуется указывать на допущения, сделанные в связи с отсутствием или заменой похожей информации (например, допущение о наличии прав, соответствующих представленной справке при отсутствии правовых документов или допущение о верности информации о размерах объекта и т.д.). При подготовке отчёта об оценке стоимости объекта следует вообще обратить особое внимание на принятые оценщиком некоторые допущения, ограничения и пределы применения полученного результата. Природа формирования допущений заключается, во-первых, в необходимости освобождения оценщика от излишней ответственности по тем вопросам, которые находятся за пределами его компетенции; во-вторых, информировании заказчика о существенных обстоятельствах, которые могут повлиять на результаты оценки. Примерный перечень типовых допущений приводится во многих учебных пособиях и шаблонах отчётов. Как правило, одним из важнейших допущений является допущение о том, что информация, полученная от других лиц, является верной. Кроме типовых допущений, оценщик делает дополнительные допущения по ходу выполнения оценки и осуществления расчётов. Такие допущения должны быть чётко отражены по тексту отчёта об оценке. Так, например, при не отражении в расчётах по методу сравнения продаж каких-либо характеристик, присущих данному типу объектов, делается допущение о том, что все характеристики, не отражённые в процедуре сравнения, не оказывают существенного влияния на стоимость объекта оценки и аналогов. Исторически сложилось, что в большинстве случаев ограничения составляют один раздел отчёта вместе с допущениями. Одним из главных ограничений, как правило, является указание на объём проведённых работ. Обычно в состав работ по оценке стоимости объекта не входят проверки прав собственности и соответствующих правовых документов, а также проведение аудита и проверки правильности финансовой документации. Отдельное ограничение касается возможностей наличия скрытых дефектов объекта оценки и скрытых фактов об объекте, которые оценщик не мог знать в период определения его стоимости. Важным требованием российских нормативных документов по вопросам оценки является перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. В соответствии с данным требованием, оценщик должен произвести учёт и отражение в отчёте о результатах определения стоимости документов, непосредственно относящихся к объекту оценки. В первую очередь это относится к юридическим (свидетельство о праве собственности, технические паспорта и т.д.) и бухгалтерским (справки о балансовой стоимости, балансы и т.д.) документам. Рекомендуется формировать и отражать в отчёте общий список подобных документов для удобства заказчика оценки и третьих лиц. Оценщик имеет право использовать иные сведения, являющимися, по его мнению, существенно важными для полноты отражения применяемого им метода расчёта стоимости конкретного объекта оценки. В соответствии со «Стандартами оценки», оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из трёх подходов к оценке конкретные методы оценки стоимости. Следует отметить, что из государственных методических документов, процедура применения конкретных методов оценки стоимости в настоящее время описывается только в методических рекомендациях по оценке земельных участков и частично интеллектуальной собственности. Поэтому в этих случаях рекомендуется, по возможности, использовать терминологию и методологию этих документов. При указании методов оценки рекомендуется описывать последовательность применения того либо другого метода. Особенно это относится, к так называемым, «нестандартным» методам оценки стоимости, применяемым в первую очередь при оценке стоимости предприятия как имущественного комплекса или бизнеса. В этом случае следует детально описать алгоритм применения метода и привести ссылки на соответствующие методические первоисточники. В соответствии со «Стандартами оценки» оценщик при проведении оценки стоимости объекта обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Кроме того в соответствии с определением, приведённым в «Стандартах оценки», одним из основных мероприятий, осуществляемых в рамках экспертизы отчёта об оценке, является проверка обоснованности использования или отказа от использования подходов к оценке. Как правило, при оценке стоимости применяются все три подхода к её определению. Основным мотивом отказа от применения того или иного подхода является отсутствие или низкая достоверность необходимой для применения этого подхода информации. В некоторых случаях отказ от применения подходов может быть связан с нецелесообразностью или плохой применимостью результатов подхода для данного типа объекта оценки. Основные случаи отказа от применения подходов из-за низкой достоверности возможных результатов: - неприменение затратного подхода при оценке стоимости объектов серийного или массового изготовления; - неприменение доходного подхода при оценке квартир и жилых домов; - неприменение доходного подхода при оценке единичного технологического - оборудования и некоторых категорий автотранспорта. В любом случае рекомендуется, как можно более тщательно, обосновывать отказ от применения того либо иного подхода к оценке стоимости объекта. Если отказ является следствием отсутствия информации, рекомендуется показывать в отчёте, каким образом осуществлялся её поиск. В соответствии со «Стандартами оценки» Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки стоимости. Существующими методическими рекомендациями по оценке стоимости объектов достаточно точно определены основные методы, которые, как правило, используются для оценки стоимости отдельных видов собственности. Так, например: Для объектов недвижимости чаще всего применяются при: - доходном подходе – методы капитализации и дисконтирования дохода (в качестве базы дохода используется чистый операционный доход); - сравнительном подходе – методы сравнения продаж и валового рентного мультипликатора; - имущественном (затратном) подходе – затратный метод. Учитывая повторы в названиях (затратные подходы и затратные методы), рекомендуется избегать путаницы между описаниями подходов и методов. Как уже отмечалось выше, для оценки стоимости объектов недвижимости рекомендуется использовать терминологию и методологию, описание которой приводится для расчётов по единым объектам недвижимости в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков». В тоже время необходимо учитывать, что методология оценки земельных участков в целом может отличается от методологии оценки стоимости других объектов недвижимости. Для машин, оборудования, транспортных средств и других видов движимого имущества используется в основном методология оценки стоимости объектов недвижимости, но этот методический инструментарий может изменяться в зависимости от вида объекта оценки. Поэтому при описании подхода, метода оценки и алгоритма расчёта стоимости таких средств труда рекомендуется приводить ссылку на используемый первоисточник. Для стоимости предприятия (бизнеса) в целом используется чаще всего при: - доходном подходе – методы капитализации и дисконтирования доходов (в качестве базы могут применяться разные показатели (прибыль, денежный поток, дивиденды и т.д.) для различных налоговых баз и видов капитала; - сравнительном подходе – методы рынка капитала, сделок и отраслевых мультипликаторов; - имущественном (затратном) подходе – методы накопления активов и ликвидационной стоимости. Как правило, в рамках одного подхода достаточно применение одного метода оценки стоимости объекта. Обычно не рекомендуется одновременное применение методов капитализации и дисконтирования, поскольку эти методы предназначены для разных условий функционирования объекта. В то же время, в некоторых случаях, может быть полезно использование нескольких методов оценки стоимости в рамках сравнительного подхода (например, при оценке стоимости предприятия или бизнеса). Также рекомендуется относиться с осторожностью к использованию, так называемых, «нестандартных» методов оценки стоимости. Необходимость их применения и методологию рекомендуется подробно обосновать в отчёте об оценке. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки – это важнейший этап оценочной работы. Как правило, он включает следующие действия. 1. Анализ степени соответствия применявшихся в процессе оценочной работы методов оценки стоимости для данного вида оцениваемого объекта. 2. Анализ сильных и слабых сторон каждого из применяемых методов оценки стоимости для конкретного вида объектов. Одним из основных критериев является полнота и достоверность использованной информации. 3. Проведение «взвешивания» полученных результатов. Существуют различные процедуры «взвешивания» результатов. Взвешивание может производиться как на основе математического аппарата, так и экспертным путём. Выбор процедуры взвешивания является правом оценщика. Не является ошибкой по умолчанию, если применяется нулевой вес к результатам того или иного метода оценки стоимости объекта. Однако оценщики должны понимать, что игнорирование результатов метода оценки стоимости, дающего значительное отличие в большую или меньшую сторону, может быть воспринято заказчиком, как попытка завышения или занижения результата оценки стоимости объекта. Поэтому рекомендуется тщательно обосновывать присвоение результатам нулевого или очень маленького веса. Как правило, при проведении взвешивания не применяется среднее арифметическое значение, если только в ходе анализа методов не выявлено и обосновано, что для конкретной оценки методы имеют одинаковую достоверность. В рамках качественного анализа, оценщиком проводится изучение расхождения результатов, полученных в рамках каждого из применённых методов оценки стоимости конкретного объекта, и соответствия полученных расхождений рыночным условиям. В случае большого расхождения результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, рекомендуется приводить объяснение такой ситуации и с особым вниманием относиться к процедуре взвешивания. Таковы основные требования к отчётам об оценке стоимости объектов собственности, предъявляемые отечественными законодательными и нормативными актами, которыми должен руководствоваться оценщик в своей профессиональной деятельности. Европейские стандарты оценки стоимости требуют, чтобы отчёт об оценке по своей структуре и форме изложения обеспечивал ясное и недвусмысленное заключение о результатах оценки с достоверными подробностями для того, чтобы гарантировать, что все существенные элементы процесса оценки были учтены и невозможно неправильное толкование реальной ситуации с объектом оценки. Отчёт должен быть объективным и оценщик должен гарантировать, что конфликта интересов не существует, включая процедуру внутреннего контроля, и он (оценщик) не находится под влиянием, оказываемым на него клиентом или третьей стороной в связи с получением конкретного результата стоимости. Европейские стандарты оценки рекомендуют, чтобы отчёт об оценке стоимости содержал следующие элементы: - задание на оценку, дату и цель оценки; - базу оценки, в том числе определение вида стоимости; - условия владения и классификацию активов, которые являются объектом оценки; - идентификацию активов, их местонахождение, даты осмотра и полноту исследования; - нормативные требования, в которых проводилась оценка стоимости; - специальные допущения и ограничительные условия; - заявление о соблюдении Европейских стандартов оценки стоимости и о том, что соблюдались требования национальных нормативных документов или других стандартов; все прочие вопросы, которые могут иметь отношение к оценке стоимости объекта; - отчёт об оценке стоимости объекта обязательно должен быть подписан оценщиком и датирован. С позиций Международных стандартов оценки стоимости отчёт об оценке - это документ, который разъясняет аналитические процессы, предпринимаемые оценщиком для проведения процедуры определения стоимости; представляющий содержательную информацию, используемую в анализе и описывающий результаты анализа, приводящего к заключению об окончательной величине стоимости оцениваемого объекта. Отчёт об оценке стоимости должен соответствовать следующим требованиям: - содержать ясные и чёткие выводы о стоимости объекта оценки и не вводить в заблуждение собственника по поводу её окончательной величины; - в отчёте должны быть указаны заказчик, предполагаемое использование результатов оценки стоимости и соответствующие даты (дата оценки, дата составления отчёта, дата инспекции объекта оценки); - отчёт должен содержать определение базы оценки, в том числе вида стоимости и основные определения, используемые в оценочном процессе; - в отчёте должны быть идентифицированы и описаны оцениваемые имущественные права и интересы, физические и юридические характеристики объектов оценки; - отчёт должен описывать цель работы и объём проведённых исследований; - отчёт должен содержать формулировки всех допущений и ограничительных условий, от которых зависит заключение о величине стоимости объекта оценки - в отчёте об оценке стоимости должны быть определены специальные, особые или необычные допущения, а также определена вероятность возникновения таких условий; - отчёт об оценке стоимости объекта должен включать: описание анализируемой информации и собранных данных, а также использованных подходов к оценке и процедур оценки, рассуждения в обоснование анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчёте; - отчёт должен содержать заявление, извещающее пользователя, что отчёт является конфиденциальным для оценщика и пользователя и что оценщик не несёт никакой ответственности в том случае, если какая-либо третья сторона будет опираться в своих заключениях на отчёт; - в отчёте должна быть включена оговорка, запрещающая публикацию отчёта целиком или по частям; публикацию ссылок на отчёт; данных, содержащихся в отчёте; имени и профессиональной принадлежности оценщика без его согласия - в отчёте должно быть включено Заявление оценщика, подтверждающее, что определение стоимости объекта была проведена в соответствии с Международными стандартами оценки стоимости, а также в отчёте должны быть отражены любые отступления от требований этих стандартов. Отчёт должен содержать объяснение любых отступлений; - отчёт должен содержать имя, профессиональную квалификацию и подпись оценщика. Существуют несколько видов форм отчётов об оценке стоимости любых объектов. Во-первых, письменная форма отчёта, когда результаты оценки сообщаются заказчику подробным документом, содержащим все исследованные материалы и проведённый анализ для установления заключения о стоимости объекта. Во вторых, представление заказчику сокращённого документа или формы, которая используется государственными структурами, другими организациями. В-третьих, результаты оценки стоимости могут быть представлены заказчику устно в качестве доклада или презентации выводов проведённого исследования. Отчёт, излагаемый устно должен быть подтверждён рабочими материалами и, как минимум, сопровождаться письменным резюме оценки стоимости объекта. Основные принципы подготовки обоснованного отчёта об оценке аналогичны принципам написания хорошей научной работы или реферата. Читатель должен быть в состоянии понять цели оценки стоимости объекта; последовательность действий, предпринятых для выполнения задания по оценке; логику использования данных и рассуждений, приведших к заключению и подтверждающих его; полученные выводы. Согласование результатов – это та часть оценочной работы, где оценщик формирует своё мнение по поводу стоимости объекта оценки. Здесь оценщик с позиции «здравого смысла»анализирует полученные результаты; выясняет причины, которые привели к расхождению величины стоимости, поскольку она определялась разными методами; проводит дополнительные исследования, если это необходимо для окончательного принятия решения о стоимости объекта; рассуждает по поводу окончательной величины стоимости объекта, которую считает логичной и обоснованной. Окончательная величина стоимости никогда не является результатом математических вычислений, а является результатом профессионального суждения оценщика. Своё мнение о величине стоимости объекта оценщик формирует на основе анализа собранной информации, применяя хорошо известные в экономической литературе и оценочной практике методы стоимостного, корреляционного, статистического и точностного анализа. Рассмотрим эти экономические методы анализа применительно к формированию окончательного решения по поводу стоимостной оценки предприятия как имущественного комплекса. Стоимостной анализ. Это метод экономического анализа, с помощью которого выявляются определяющие факторы формирования стоимости анализируемых объектов. В России этот метод называют «функционально-стоимостной анализ», за рубежом – «стоимостной анализ». Стоимостной анализ получил мировое признание как эффективный инструмент управления затратами на создание объекта и его стоимостью. Управление затратами на основе стоимостного анализа означает не просто оценку этих затрат, но и воздействие на их уровень и структуру путем принятия и реализации соответствующих управленческих решений. Если определяется стоимость функционирующего предприятия, то задача оценщика – адекватно оценить производственную ситуацию, рыночную конъюнктуру и предложить руководству технико-экономические решения, которые способны улучшить работу коллектива. Однако, давая казалось бы пассивную оценку сложившемуся положению, оценщик тем не менее участвует в формировании стоимости объекта в современных условиях его эксплуатации. Отметим некоторые подходы, которые используются в стоимостном анализе. Функциональный подход. Предусматривает выяснение функций, которые должен и фактически выполняет объект, систематизацию этих функций и их оценку. Характер и качество выполняемых функций может увеличить либо снизить стоимость оцениваемого объекта, будь то средство труда или структурное подразделение предприятия. Так, например, надёжность в работе, точность и быстрота выполнения производственных операций, высокая производительность и удовлетворяющие собственника (владельца) коэффициент полезного действия объекта либо объём производимой этим объектом продукции, транспортной работы, количество подаваемой мощности и другие технико-экономические параметры увеличивают стоимость средства труда. И наоборот, если агрегат многофункционален, а практически используется лишь две-три функции или в процессе эксплуатации объекта не используются в полной мере его технические возможности (например, большегрузный автомобиль перевозит легкие грузы) и т.д., то такие технико-экономические параметры снижают стоимость средства труда. Таким образом, функциональный подход в стоимостном анализе позволяет установить стоимостной потенциал объекта и наметить пути наиболее эффективного использования этого объекта. Полезностный подход. Предусматривает деление выполняемых объектом оценки функций на полезные и бесполезные. Полезные функции характеризуют потребительную стоимость объекта и поэтому предопределяют стоимость оцениваемого объекта, а бесполезные – снижают величину стоимости. Затратный подход. Затраты хотя и важный элемент в формировании стоимости оцениваемого объекта, но не единственный, поскольку стоимость является еще и функцией полезности. Затратный подход в оценке предприятия как имущественного комплекса предусматривает деление затрат на оправданные и необходимые (их снижать нельзя), а также на бесполезные (их следует снижать или устранять). Этот факт следует учитывать при стоимостной оценке имущественных объектов предприятия. Комплексный подход. Стоимостной анализ в виде комплексного подхода предусматривает разработку и реализацию не только экономико-аналитических мероприятий, но и проведение конструкторских, технологических, маркетинговых, испытательных работ в оценочной деятельности. Все это позволяет достичь конечного практического результата анализа факторов увеличения или снижения стоимости оцениваемых имущественных объектов предприятия. Коллективно-творческий подход. Предусматривает организацию коллективной творческой работы экспертов-оценщиков в составе рабочих аналитических групп. Создание аналитических групп из специалистов разного профиля позволяет найти оценщикам эффективные (нестандартные) решения при определении стоимости объектов оценки с учётом мнений производственников, управленческого персонала, маркетологов и других специалистов. Конечная цель стоимостного анализа в оценочной деятельности заключается в том, чтобы найти новое решение в стоимостной оценке предприятия как имущественного комплекса и обосновать предложенное решение, что сделает объект оценки приемлемым для потребителей, производителей и других субъектов рынка. Корреляционный анализ. Корреляционный анализ – это метод обработки собранной информации, позволяющий решать оценщику следующие задачи: - установить связь между стоимостью и потребительскими параметрами объекта, - обосновать порядок расчета корректирующих ценовых индексов, - выявить тренды цен на аналогичные объекты, - установить связи между износом и изменением влияющих на стоимость объекта факторов, - получить необходимые зависимости для расчета нормативов затрат и т.д. Используя метод корреляционного анализа, оценщик устанавливает усредненную тенденцию изменения зависимого стоимостного показателя (в данном случае цена магазина) от изменения одного (корпусные детали) или нескольких (корпусные детали и двери автомобиля) параметров. Статистический анализ. Статистический анализ – это метод обработки собранной информации, позволяющий оценщику анализировать ряды динамики цен на объекты оценки или их аналоги. В ходе оценки имущества предприятия часто возникает необходимость привести разновременные цены на аналогичные объекты к одному моменту времени (то есть моменту оценки). Чтобы решить данную задачу, нужно установить общую тенденцию движения цен (тренда) у рассматриваемой совокупности объектов в некотором временном интервале с помощью статистического анализа рядов динамики цен. Рядом динамики цен называют статистические данные, которые отражают изменение цен на объекты оценки в пределах определенного интервала времени. Реальные ряды динамики цен обнаруживают хаотичные скачки их значений, которые вызваны влиянием случайных факторов. В ходе статистического анализа осуществляют процедуру выравнивания или сглаживания скачкообразной кривой, выявляя тем самым общую тенденцию или ценовый тренд. Динамика цен на объекты оценки могут качественно меняться. В какие-то годы цены могут снижаться, повышаться или стабильно удерживаться на определенном уровне и т.д. Все это может происходить под влиянием инфляции, морального устаревания техники, ассортиментных сдвигов продукции, макроэкономических, социальных и политических факторов. Статистический анализ позволяет оценщику сделать вывод о равномерном возрастании цен, о равноускоренном или о равнозамедленном их изменении. Точностный анализ. Точность оценки – это главный качественный показатель оценочной деятельности. Квалификация оценщика проявляется именно в достоверности и точности получаемых результатов. Вопрос о точности возникает уже при заключении договора на оценку. Заказчику не нужны расплывчатые формулировки по поводу стоимости его объекта. Он оплачивает результаты оценки, которую ему представляет оценщик, в том случае, если они выражены конкретным числом, достаточно обоснованы и гарантируют точность. Конечно, повышенные требования к оценке оплачиваются дороже, так как требуют сбора дополнительной информации и её обработки, более глубокого анализа собранных данных по конкретному объекту, а также по сложившейся производственной и рыночной ситуации. Всё это приводит к увеличению затрат времени на работу оценщика и, следовательно, к росту его гонорара. В своей практической работе оценщик использует почти весь инструментарий точностного анализа, то есть: - точечную оценку, когда необходимо получить одно расчетное значение показателя, - коэффициент вариации как отношение среднего квадратичного отклонения к среднему значению показателя, - относительную погрешность как отношение абсолютной погрешности к среднему значению оцениваемого показателя, - случайные и систематические погрешности, которые почти всегда отличаются субъективным характером. Отчет об оценке должен содержать суждение оценщика о точности полученного результата. Оно может быть выражено тремя способами: указанием погрешности (или доверительного интервала), округлением рассчитанной величины стоимости либо словесной характеристикой точности оценки. Округление рассчитанной величины стоимости – это наиболее распространенный прием, который применяют опытные оценщики для выражения степени точности полученного результата. В методах, которые опираются на сравнительный подход к оценке, основным источником погрешностей является неопределенность цен аналогов. Разнобой в ценах аналогов увеличивает ошибку в оценке стоимости объекта. Чем больше ценовой информации, тем достовернее результат В методах, которые опираются на доходный подход к оценке, основным источником погрешностей являются точность прогноза будущего дохода, неопределенность ставки дохода (коэффициента дисконта), трудность прогнозирования уровня инфляции. Эти обстоятельства приводят, как правило, к тому, что оценщики пока ещё редко прибегают к применению доходного подхода к оценке стоимости имущества предприятия, поскольку не уверены в надежности получаемых результатов.
|
||