О.Н. Таранец
Экономика и оценка недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2007.

2. Оценка недвижимости
 

2.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.

Таблица 3.2

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Группа

Характеристика факторов

Факторы

Физические

Характеристики местоположения

- климат, ресурсы, топография, грунты, почва;

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д.

Характеристики земельного участка

размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.

Характеристики зданий и сооружений

- количество;

- тип, год и качество постройки;

- стиль, планировка, конструкции и т.д.

Экономические

Общие

- состояние мировой экономики;

- экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;

- финансовое состояние предприятий

Факторы спроса

- уровень занятости;

- величина заработной платы и доходов;

- платежеспособность;

- наличие источников финансирования;

- ставки процента и аренды;

- издержки при формировании продаж

Факторы предложения

- площадь продаваемой земли;

- число объектов, выставленных на продажу;

- затраты на СМР;

- финансирование, налоги

Социальные

- базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования;

- базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение;

- тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни

Политические, администра­тивные и юридические

- налоговая, финансовая политика;

- предоставление разного рода льгот;

- контроль землепользования, ставок арендной платы;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.;

- правовые нормы и правила

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать:

различные уровни влияния факторов:

- региональный;

- местный (локальный);

- непосредственного окружения;

основные градостроительные принципы:

- функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;

- город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;

- создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;

- транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;

- поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;

- город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;

- комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:

- социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

- экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;

- экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;

- эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;

- техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;

циклы развития среды местоположения недвижимости:

- рост;

- стабильность (зрелость);

- упадок (ухудшение);

- зарождение (обновление).

Предыдущая страница | Оглавление | Следующая страница