А.Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов
Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов
СПб. : Гуманистика, 2007. – 250 с.

Раздел 1. Управление и эксплуатация имущественным комплексом с учетом жизненного цикла
 

Глава 1. Сущность и основные признаки недвижимости

1.4. Проблемы определения оптимального срока эксплуатации объектов имущественного комплекса с учетом жизненного цикла

В современных условиях актуальной проблемой производственно-хозяйственной деятельности организации является определение экономического срока жизни единичных объектов имущественного комплекса, т.е. периода, в рамках которого капитальный ремонт или развитие объектов имущественного комплекса вносит вклад в стоимость объекта. При определении срока использования технологического оборудования, передаточных устройств и др. существенное влияние оказывает уменьшение производительности рассматриваемого оборудования, которое выражается в снижении притока денежных средств в процессе эксплуатации объектов имущественного комплекса.

Практические исследования сводятся к тому, как долго следует использовать оборудование или объект недвижимости в составе имущественного комплекса, если по окончании его эксплуатации не происходит его замены. Такая постановка вопроса имеет место, когда производимая на рассматриваемом оборудовании продукция не может больше реализовываться из-за снижения ее качества, снижения производительности оборудования или когда работа на данном оборудовании становится опасной.

Для определения оптимального экономического срока жизни объектов имущественного комплекса нами предложено применение модели стоимости капитала, где действует следующее правило: оптимальным является такой экономический срок жизни объекта, при котором стоимость капитала инвестиционного объекта достигает самого высокого значения. При такой постановке срок эксплуатации объекта имущественного комплекса можно определить двумя способами.

При применении первого способа производится расчет стоимости капитала для каждого объекта имущественного комплекса, а срок эксплуатации определяется как стоимость капитала KWn за период эксплуатации. Расчет стоимости капитала KWn. по следующей формуле:

                    (1.1)

где

KWn – стоимость капитала за период эксплуатации объекта имущественного комплекса;

A0 – стоимость приобретения;

Rt – приток денежных средств в момент t;

Ln – выручка от продажи при окончательном сроке эксплуатации в n периодов;

q-t (q-n) – фактор дисконтирования на момент t (n).

При втором подходе определяется, в какой мере стоимость капитала изменяется при продлении срока эксплуатации объектов имущественного комплекса на определенный период; рассчитывается критический показатель прибыли. При этом можно получить дополнительный приток денежных средств (Rt) за счет выручки от ликвидации объекта или от его продажи (Lt). Определив выручку от продажи объекта в предыдущем периоде путем ревальвации на момент времени , можно рассчитать критический показатель прибыли периода :

              (1.2)

При таком подходе определяется изменение стоимости капитала, вызванное удлинением срока эксплуатации объектов имущественного комплекса на один период. Оно соответствует критическому показателю прибыли, дисконтированному на начало периода, который можно использовать в качестве критерия для определения срока эксплуатации в случае, если стоимость капитала уже миновала свое максимальное значение по сроку эксплуатации. В этом случае можно проверить, превышает ли приток денежных средств следующего периода, не снизит ли выручку от продажи и размер процентов на выручку от ликвидации в предыдущем периоде. Если это целесообразно, то срок эксплуатации имущественного комплекса следует увеличить еще на один период. Прекращение экономического срока эксплуатации целесообразно, если следующий за ним период является первым, критический показатель прибыли ниже которого ожидаются убытки.

Стоимость капитала достигает максимального значения в зависимости от срока эксплуатации имущественного комплекса. Его можно проверить, рассчитав критические показатели прибыли для последующих периодов , до окончания срока эксплуатации имущественного комплекса.

Из критического показателя прибыли можно определить влияние ее изменения на оптимальный срок эксплуатации объекта недвижимости. Срок эксплуатации объекта имущественного комплекса продлевается вследствие снижения процентной ставки, замедления снижения выручки от его продажи и повышения притока денежных средств.

Возможность применения этой модели зависит от того, в какой степени обосновано условие, что по окончании срока эксплуатации данного объекта имущественного комплекса не предусматривается замены. Например, в деятельности объектов имущественного комплекса по транспортировке газа это условие может применяться только в исключительных случаях.

Для объектов имущественного комплекса осуществляемого транспортировку газа необходимым условием является определение оптимального срока эксплуатации объектов имущественного комплекса. Новые объекты имущественного комплекса по транспортировке газа: компрессорные станции, газопроводы и др., связанные с потерями в результате утечек, с взрывами, должны быть введены в эксплуатацию по окончании срока эксплуатации предыдущего объекта на стадии спада его жизненного цикла.

В постоянном режиме проводиться мониторинг состояния объекта имущественного комплекса на предмет его технологического состояния и необходимости его замены. Срок эксплуатации объекта имущественного комплекса оптимален в том случае, если стоимость капитала инвестиционной цепи достигает максимального значения. Чем дольше находится в эксплуатации основной объект имущественного комплекса, осуществляющего транспортировку газа, тем позже может начинаться эксплуатация нового объекта замены[16].

Расчет стоимости капитала представляет собой стоимость капитала основного объекта имущественного комплекса и показателя дисконтируемой на начало планового периода стоимости капитала объекта замены в составе имущественного комплекса. После этого определяется оптимальный срок эксплуатации основного объекта имущественного комплекса, осуществляющего транспортировку газа.

Проблемой является также определение критического показателя прибыли. При рассмотрении критического показателя прибыли необходимо также учитывать начисление процентов на стоимость капитала объекта замены. Для необходимости увеличения срока эксплуатации на определенный период нужно, чтобы критический показатель прибыли превысил начисление процентов на максимальную стоимость капитала объекта замены за пределами данного периода. Критерий оптимальности формулируется, когда существует только одно максимальное значение стоимости капитала инвестиционной цепи в зависимости от срока эксплуатации первого типа оборудования объектов имущественного комплекса, осуществляющего транспортировку газа.

Окончание экономического срока эксплуатации основного объекта имущественного комплекса приходится на конец периода , если следующий за ним период t является первым периодом, критический показатель прибыли которого ниже, чем начисление процентов на максимальный показатель стоимости капитала объекта замены за пределами одного периода.

На практике для объектов имущественного комплекса, осуществляющего транспортировку газа, характерна трех- или многозвенная инвестиционная цепь. Оптимальный срок эксплуатации для отдельных видов оборудования этого же имущественного комплекса также может быть рассчитан подобным образом. Например, при трехзвенной инвестиционной цепи сначала необходимо рассчитать оптимальный срок эксплуатации анализируемого объекта имущественного комплекса и соответствующий ему максимальный показатель стоимости капитала, как для последнего, так и для предпоследнего объекта цепи. Оптимальный срок эксплуатации объекта может быть определен в данном случае либо с помощью расчета стоимости капитала, либо с помощью рассмотрения критического показателя прибыли. При этом критический показатель прибыли должен превышать проценты на стоимость капитала, сформированную из второго и третьего объектов цепи , чтобы было выгодно увеличение срока эксплуатации объекта имущественного комплекса еще на один период.

При трехзвенной инвестиционной цепи условие оптимальности выполняется раньше, чем при двузвенной, за счет более высоких процентов на максимальное значение стоимости капитала, сформированной из второго и третьего объектов инвестиционной цепи.

Оптимальный срок эксплуатации оборудования имущественного комплекса в бесконечной цепи идентичных объектов одинаков. Для всех объектов имущественного комплекса, осуществляющего транспортировку газа, необходимо определить одинаковый срок их эксплуатации, для которого действует следующее правило: для всех идентичных объектов имущественного комплекса срок эксплуатации оптимален, если стоимость капитала бесконечной цепи достигает максимального значения. Определение оптимального срока эксплуатации объектов имущественного комплекса возможно также с помощью расчета стоимости капитала или критического показателя прибыли, хотя целесообразным является и расчет аннуитетов.

Стоимость капитала бесконечного платежного ряда может быть определена посредством деления его аннуитета на расчетную процентную ставку. Таким образом, стоимость капитала бесконечной инвестиционной цепи достигает максимального значения тогда, когда аннуитет этой цепи максимален. Если все объекты в имущественном комплексе идентичны, аннуитет цепи совпадет с аннуитетом отдельного объекта. Поэтому необходимо определить срок эксплуатации, дающий максимальное значение аннуитета объекта имущественного комплекса, который максимизирует стоимость капитала бесконечной инвестиционной цепи. Для расчета срока эксплуатации объекта имущественного комплекса необходимо рассчитать аннуитеты для всех альтернатив срока эксплуатации. Оптимальным для всех объектов имущественного комплекса является максимальный срок их эксплуатации.

При рассмотрении критического показателя прибыли происходит сравнение этого показателя с процентами на стоимость капитала объектов замены в зависимости от срока их эксплуатации. Эти проценты соответствуют аннуитету, зависящему от периода или срока их эксплуатации. Для того чтобы увеличение эксплуатации объекта имущественного комплекса на один период было выгодно, критический показатель прибыли должен превышать соответствующий аннуитет этого периода. Из этого можно вывести оптимальный критерий, но при условии, что стоимость капитала в зависимости от срока эксплуатации объекта имущественного комплекса достигает максимального значения[17].

Окончание экономического срока эксплуатации объекта имущественного комплекса бесконечной цепи идентичных объектов приходится на стадии жизненного цикла объекта на конец периода t-1, если следующий за ним :период является первым, критический критерий прибыли которого ниже, чем его аннуитет.

Это свидетельствует о том, что расширение срока эксплуатации на продолжительный период невыгодно. Критический показатель прибыли также меньше, чем соответствующий аннуитет. Поэтому необходимо сравнить аннуитеты начальных и конечных периодов, чтобы определить оптимальный срок эксплуатации объекта.

В случае расчетов для объектов имущественного комплекса по транспортировке газа это является действительно целесообразным. С одной стороны, организация, осуществляющая транспортировку газа,  функционирует на долгосрочной основе, в связи с чем допущение бесконечного планового пространства не кажется ошибочным. С другой стороны, в большинстве случаев не имеется информации ни относительно продолжительности планового периода, ни относительно особенностей объектов замены.

Замена объектов – это процесс замещения входящих в состав имущественного комплекса единичных объектов или основных фондов аналогичной единицей. Предметом замены является самостоятельный объект основных фондов, пришедший в негодность или морально устаревший.

Проблема замены объектов имущественного комплекса по транспортировке газа, как правило, содержит анализ выгодности, определяющий, какое оборудование лучше всего подходит для замены. При этом сравнении выгодности выбирается оборудование, при котором стоимость капитала бесконечной инвестиционной цепи достигает максимального значения. В качестве предпосылки этого выбора берется определение соответствующих значений стоимости капитала и, таким образом, осуществляется оптимизация срока эксплуатации объектов имущественного комплекса по транспортировке газа.

Если замена этим типом оборудования выгодна, то из его оптимального срока эксплуатации можно вывести момент замены. Но далее необходимо исходить из того, что замена происходит цепью идентичных объектов имущественного комплекса какого-то другого типа.

Если предусмотренное для замены оборудование известно, оптимальный момент замены объектов можно определить согласно следующему правилу: оптимален тот срок замены объекта имущественного комплекса, при котором совокупная стоимость уже имеющегося объекта и бесконечной цепи нового объекта имущественного комплекса достигает максимального значения[18].

Оптимальный момент замены объекта имущественного комплекса может быть определен как с помощью расчета стоимости капитала, так и посредством рассмотрения критического показателя прибыли. При расчете стоимости капитала определяется совокупная стоимость капитала для всех возможных сроков замены объектов имущественного комплекса таким образом, что можно определить оптимальный момент замены. Рассмотрение критического показателя прибыли основывается на сравнении критических показателей прибыли старого объекта имущественного комплекса (Gat) с максимальным значением средней прибыли, то есть максимальным аннуитетом, нового объекта имущественного комплекса . Старый объект имущественного комплекса следует эксплуатировать и далее, пока критический показатель прибыли превышает аннуитет нового объекта имущественного комплекса, т.к. он в данном случае способствует достижению более высокой стоимости капитала.

Оптимальный момент замены приходится на конец периода t-1, если следующий за ним период t является первым, в котором критический показатель прибыли старого объекта имущественного комплекса ниже максимального аннуитета нового объекта имущественного комплекса. Определение момента замены при конечной инвестиционной цепи идентичных объектов имущественного комплекса или одном объекте замены без последующего объекта можно осуществить аналогичным образом. В этом случае необходимо учесть соответствующие показатели стоимости капитала объектов замены (расчет стоимости капитала) или проценты на стоимость капитала (рассмотрение критических показателей прибыли).

При реконструкции и замене объектов имущественного комплекса по транспортировке газа нами предполагается, что:

-  возможно изолированное определение срока эксплуатации и момента замены для отдельных типов объектов имущественного комплекса;

-  важные данные можно отнести к определенным моментам времени (динамическая модель);

-  можно не учитывать влияние других сфер функционирования организации, занимающейся транспортом газа;

-  надежность данных достаточно высокая;

-  в основу оценки выгодности положены величины результативности вместо величин в области платежей;

-  предполагается, что все расходы периода приходятся на начало периода (момент времени .

Модель основывается на целевой функции «минимизация расходов». При предполагаемой здесь идентичности или несущественности доходов для всех вариантов эта цель может преследоваться вместо вышестоящей целевой функции «максимизация прибыли».

В модель минимизации расходов необходимо включить все затраты, на которые оказывают влияние решения о сроке эксплуатации и моменте замены объектов имущественного комплекса. Они относятся здесь к двум блокам: затратам капитала Q и эксплуатационным расходам Bt. Согласно этому, совокупные затраты Kt периода рассчитываются по следующей формуле:

            (1.3)

Эти затраты обозначаются также как «критические затраты по времени»", т.к. они вызваны увеличением срока эксплуатации объекта имущественного комплекса на один период. Эксплуатационные расходы могут включать в себя затраты на сырье и материалы, затраты на персонал и т.д. К затратам капитала относятся только затраты, возникающие вследствие того, что выручка от ликвидации объекта имущественного комплекса уменьшается и поступает в более поздний момент времени. Затраты на выплату процентов не включаются в эти затраты в явной форме, а в неявной форме их включение происходит в виде дисконтирования показателей результативности.

Относительно затрат капитала необходимо учесть два варианта. Для объектов имущественного комплекса, созданных специально для транспортировки газа, в большинстве случаев отсутствует возможность перепродажи. В этом случае для объектов имущественного комплекса специального назначения выплаты на приобретение aq, складывающиеся из цены приобретения и косвенных затрат на приобретение, в полной мере относятся к первому периоду в качестве затрат капитала Cj.

При втором варианте исходят из того, что речь идет об универсальном объекте имущественного комплекса, для которого после каждого периода может быть получена более низкая выручка от ликвидации.

Наряду с оптимальным сроком эксплуатации объектов имущественного комплекса может быть также определен оптимальный момент их замены. Для этого необходимо:

определить оптимальный срок эксплуатации объектов имущественного комплекса и соответствующих ему минимальных средних затрат для всех объектов имущественного комплекса, предназначенных для замены;

осуществлять выбор оптимального типа объектов имущественного комплекса, предназначенного для замены, путем сравнения средних затрат.

определить оптимальный момент замены объекта имущественного комплекса.

Оптимальный момент замены объекта имущественного комплекса приходится на конец периода , если следующий за ним период t является первым, в котором критические затраты старого объекта имущественного комплекса  превышают минимальные средние затраты. При анализе проблем определения оптимального срока эксплуатации и момента замены объекта имущественного комплекса возникают специфические вопросы, требующие описания вариантов модели или модификации метода нахождения оптимального решения.

Так, например, в случае универсального оборудования может возникнуть вопрос, выгодна ли замена бывшим в употреблении оборудованием. Для решения этой проблемы необходимо определить оптимальный срок эксплуатации этого оборудования. Для чего сначала необходимо спрогнозировать критические затраты этого оборудования по времени. При этом ставится вопрос, в какой степени эксплуатационные расходы и показатели выручки от ликвидации совпадают с оцененными для соответствующих периодов эксплуатации показателями нового оборудования. Затраты на приобретение, как правило, превысят выручку от ликвидации оборудования одинаковой возрастной структуры, т.к. в них должны быть включены косвенные затраты на приобретение.

Особая постановка проблемы имеет место и в случае, когда есть  несколько установок различной возрастной структуры, которые должны быть заменены одной установкой. В этом случае необходимо свести воедино различные показатели критических затрат по времени старых установок и противопоставить их минимальным средним затратам новой установки[19].

Необходимо также отметить, что возможно упрощение модели и необходимых расчетов путем отказа от учета процентов. Средние затраты периода представляют собой в данном случае частное из приходящихся на данный момент времени затрат и числа периодов. При предполагаемой здесь линии затрат средние затраты ниже, чем в случае включения процентов. Поэтому оптимальный критерий имеет скорее тенденцию к выполнению, а оптимальный срок эксплуатации объектов имущественного комплекса имеет тенденцию к более низким показателям[20].



[16] Строительство в России : стат. сб. / Госкомстат России. - М. : 2000. – 253 с.

[17]  Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования : Информэлектро. –М. ; 1999 ; Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования : официальное издание : утв. Госстроем России, Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госкомпромом России 31 марта 1994 г. № 7-12/47. – М. : НПКВЦ "Теринвест", 1994. [98, 99]

[18] Чикишев, В. М. Инвестиционная привлекательность Тюменской области: проблемы и перспективы / В. М. Чикишев [и др.]. – СПб., 2001. – 240 с.

[19]  Шарп, У. Инвестиции./ У. Шарп. – М. : Инфра – М, 1997, 1024 с.

[20]  Максимов, С. Н. Основы  предпринимательской деятельности  на рынке  недвижимости / С. Н. Максимов. – СПб : Питер. 2000, – 272с.

Предыдущая страница | Оглавление | Следующая страница



Защита от автоматического заполнения   Введите символы с картинки*