|
|
|
|
|
Экономика недвижимости Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с. Заключение Каждый объект недвижимости удовлетворяет как социальные потребности отдельного человека и общества в целом (в качестве блага), так и экономические (в качестве источника дохода). Объекты недвижимости создаются в природных условиях без участия (или с участием) человека и являются частью неразрывного целого, в качестве второй части которого рассматривается земля (земельный участок). Исторические и экономические условия России предопределили выделение в рамках комплекса объектов недвижимости категории «Основные фонды», разделение которых на материальные и нематериальные используется в производственной деятельности и по сей день. Установление ценности объектов недвижимости - процесс многофакторный. Чтобы определить содержание объекта недвижимости в соответствии с поставленной целью, прежде всего необходимо выявить правильность его отнесения к недвижимым по наличию родовых признаков (стационарность, материальность, долговечность), затем выбрать направление определения характеристик объекта с помощью функциональных признаков и, наконец, установить все частные признаки объекта, соответствующие этому направлению и конкретным условиям протекания жизненного цикла объекта недвижимости. Все существующие классификации призваны обеспечить дифференцированный подход к выявлению особенностей группы однородных объектов недвижимости, осуществлению оценки отдельных объектов, применению одинаковых юридических процедур к объектам одного класса и т. д. Это свидетельствует о необходимости создания в стране единых многоуровневых классификаций объектов недвижимости. Имущественные отношения с объектами недвижимости основываются на действующих правах собственности на них. В России существуют три нормы права на объекты недвижимости: владение, пользование и распоряжение, которые могут относиться к одному и тому же объекту как совместно, так и порознь. Особенность прав на земельные участки состоит в том, что на них кроме прав собственности распространяются вещные и обязательственные права, которые регламентируются Земельным кодексом РФ. Основной целью любой сделки с объектами недвижимости является приобретение (продажа) или передача определенных прав на эти объекты, а сущность сделки составляет связанное с этим волеизъявление сторон. Необходимо помнить, что сделки аренды направлены не на изменение собственника (как сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, приватизации), а на изменение таких прав собственности, как пользование и владение. Институт единой государственной регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ним является неотъемлемой частью цивилизованного рынка недвижимости. Он обеспечивает эффективный доступ участников производства и потребления полезных свойств недвижимости к ресурсам и минимизацию риска утраты прав собственности, иных вещных и обязательственных прав на объект недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится для признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на указанные объекты. Она упорядочивает гражданский оборот и охрану прав собственников недвижимости. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимость, данные об объектах недвижимости, на которые зарегистрированы те или иные права собственности или иные права, а также краткие сведения о правообладателях. Деятельность государственных органов регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга позволила сформировать петербургскую модель системы регистрации, базовые принципы которой легли в основу федеральной системы регистрации прав. За пользование землей в РФ необходимо осуществлять плату в форме налога, целью взимания которой является решение таких актуальных задач землеустройства, как рациональное использование земель, их охрана, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий деятельности на землях разного качества и др. В России наиболее развитым сектором рынка недвижимости является сектор жилых объектов, поэтому их классификации столь разнообразны и отражают самые различные потребности в этой сфере. Следует отметить, что сегодня рынок жилых объектов недвижимости в большей степени, чем другие, отражает влияние новейших технологий в областях возведения, архитектуры и дизайна, информации, связи и др. Хорошие перспективы развития имеет рынок коммерческих объектов недвижимости, так как свобода ведения предпринимательской деятельности способствует созданию новых структур бизнеса, для функционирования которых необходимы коммерческие помещения (офисы, гостиницы, гаражи-стоянки, магазины и торговые комплексы) и промышленные (индустриальные). Предприятие как имущественный комплекс рассматривается в качестве особого объекта недвижимости, поскольку оно имеет все родовые признаки объектов недвижимости, является отдельным объектом и характеризуется качественной неоднородностью (в него включаются нематериальные активы, оборотные средства и т. д.). Объектами правового регулирования сделок могут выступать часть предприятий как имущественных комплексов, отдельные предприятия, группа предприятий, принадлежащих одному субъекту права, и предприятия, в состав которых входят отдельные объекты недвижимости, не принадлежащие предприятиям на праве собственности. Таким образом, предприятие как имущественный комплекс образуется из множества материальных и нематериальных элементов и может в какой-то своей части быть объектом вложения инвестиций, залога и т. д. Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным ГК РФ. Чаще всего единый имущественный комплекс перестает существовать в результате распродажи по отдельности входящих в него объектов по добровольному решению предпринимателей или при банкротстве. Сущность рынка недвижимости проявляется в реализации его субъектами развития (создания), управления (эксплуатации) и оборота прав на недвижимость в условиях сложившихся механизмов формирования инфраструктуры рынка. Как экономическая система рынок недвижимости развивается с учетом присущих только ему закономерностей и стадий, соответствующих определенным циклам экономического развития в целом. Закономерности развития рынков недвижимости приводят к выводу о необходимости их деления на две основные категории: характерные для развитой экономики и характерные для транзитивной (переходной) экономики. В современных условиях развития информационных технологий, связи и стандартов цифрового взаимодействия особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. Существенно влияет на особенности рынка недвижимости высокий уровень затрат, связанных с осуществлением сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек. Минимизировать данные издержки можно путем решения задач в рамках трансакци-онного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. Эти задачи решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля. Инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать решение социальных задач - без этого экономическая система в целом и рынок недвижимости каждого отдельного региона являются неполноценными . И в заключение - автор признателен всем приславшим свои отзывы и критические замечания в адрес первого и второго издания учебника и постарался учесть их в работе над третьим изданием. Хочется надеяться на дальнейшее плодотворное сотрудничество с заинтересованными читателями.
|
||