А.Н. Асаул, Карасев А.В.
Экономика недвижимости.
Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

Раздел 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
 

5.4. Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости

5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
-  оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;
-  расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);
-  установление величины накопленного износа;
-  расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;
-  корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, косметический ремонт и т.д.);
-  определение предпринимательского дохода;
-  суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок [1] (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).

Для примера расчета стоимости объекта недвижимости с использованием затратного метода оценки в качестве объекта недвижимости взят объект, который территориально расположен в городе  Санкт-Петербурге, район Шувалово-Озерки, улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных) (прил. 15).

В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.

Следует отметить, что, не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.

Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».

Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Такой расчет представлен в табл. 5.1.

Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10 % от суммы прямых    затрат.    Отопление,   вентиляция,  водопровод,  канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ – 2,5;  2,5;  3;  3;  2; 1 % соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30 % и считается от стоимости объекта (табл. 5.2.).

Таблица 5.1

Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

п./п.

Наименование

Единица

Кол-во

Стоимость

Общая стоимость

 

материалов

измерения

ед. измерения

ед. изм-я, руб.

тыс. руб.

1

2

3

4

5

6

      

1

Бетон

м3

9507

500

4753,50

2

Сталь класса А

т

1446,19

1800

2603,14

3

Сталь конструкция

т

180,77

1700

307,31

4

Цемент

т

3126,79

390

1219,45

5

Лесопиломатериалы

м3

1408

550

774,40

6

Стекло оконное

м2

5435,04

24

130,44

7

Линолеум

м2

30311,9

40

1212,48

8

Плитка

м2

6823

55

375,27

9

Керамическая плитка

м2

7390,6

75

554,30

10

Оконные блоки

м2

3796,95

300

1139,09

11

Дверные блоки

м2

5919,26

400

2367,70

12

Раковины

шт.

1294

350

452,90

13

Унитазы

шт.

647

500

323,50

14

Ванны

шт.

647

900

582,30

15

Итого затраты на основные

   

16795,77

 

строит. материалы

    

16

Прочие материалы

   

6038,68

17

Итого затраты по 

   

22834,45

 

материалам

    
      

 Таблица 5.2

Расчет восстановительной стоимости здания

N п./п.

Наименование статей затрат

Стоимость,  тыс. руб.

1

2

3

   

1

Стоимость строительных материалов

22834,45

2

Заработная плата рабочих

10 275,50  

3

Эксплуатация машин и механизмов

5708,61

4

Итого прямые затраты

38818,57

5

Накладные расходы

3881,86

6

Себестоимость

42700,42

7

Сметная прибыль (18 % от п. 6)

7686,08

8

Итого стоимость общестроительных работ

50386,50

9

Отопление и вентиляция

1259,66

10

Водопровод и канализация

1511,59

11

Электросеть

1007,73

12

Телефонизация

503,86

13

Итого стоимость объекта

54669,35

14

Прочие работы и затраты

16400,80

15

Итого восстановительная стоимость

71070,15

 

объекта, как нового

 
   

Статьи затрат в табл. 5.2., которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).

Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.

Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления:

 ,                                                                   (5.13)

где КИц – процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %;

      Аiкэ – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %;

     Икэ – износ конструктивного элемента, установленный на основе  обследования его фактического технического состояния, в %.

    ,                                                                  (5.14)

где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы;

      Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.

Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 5.3.

Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:

Авосст. = А2000 х (1 – КИц)                                                               (5.15)

= 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.

Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.

 Таблица 5.3

Определение интегрального коэффициента износа здания

  

Нормативный

Износ

Удельный вес в

Удельный вес износа в

п./п.

Элементы здания

срок службы,

фактич.,

общей стоимости

общей стоимости

  

год

%

здания, %

здания, %

1

2

3

4

5

6

      

1

Фундамент

120

13

12

1,56

2

Стены панельные

130

12

25

3

3

Перекрытия ж/б

130

12

14

1,68

4

Кровля рулонная

10

50

5

2,5

5

Перегородки гипсобет.

60

26

4

1,04

6

Полы линолеум

20

25

6

1,5

7

Окна

30

56

3,5

1,96

8

Двери

30

56

3,5

1,96

9

Обойные работы

5

40

5

2

10

Малярные работы

5

40

7

2,8

11

Наружная отделка

15

47

5

2,35

12

Лестницы сб. ж/б

90

19

3

0,57

13

Внутренние сети

30

56

5

2,8

14

Прочие элементы

50

34

2

0,68

15

Всего по зданию

  

100

26,40

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

Арем. = Цр х S                                                                                 (5.16)

= 1200 руб. х 5421,00 м2 = 6505, 20 тыс.руб.,

 где   Арем. – стоимость косметического ремонта;

Цр – цена ремонта в расчете на 1 м2;

S – площадь помещений, подлежащих ремонту.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить  на  сумму    предпринимательского   дохода,   который   является  вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного  с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли  фирм-застройщиков составляет  20 % от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:

Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс                                              (5.17)

= (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,

где Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;

      Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.

      kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;

      kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

5.4.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Применение метода капитализации годовой арендной платы. Доход, который может получить владелец объекта недвижимости часто является трудно определимым. Расчет дохода производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости. Так, например, при получении дохода 40 процентов в год показатель капитализации будет равен 1:0,4=2,5; для 50 процентов в год соответственно 1:0,5=2,0. Например, годовая арендная плата за офис составляет 600 000 рублей. Тогда при ожидаемом собственником офиса доходе только в виде арендной платы в 33 процента (равной ставке рефинансирования) годовых стоимость недвижимости (Аобъект) составит:

 

Если владелец недвижимости ожидает получать доход и из других источников (кроме арендной платы), то они также учитываются при определении стоимости объекта недвижимости, а затем суммируются для получения окончательной величины стоимости недвижимости.

Возможно также использование доходного метода, исходя из предположения, что собственник недвижимости получает всегда постоянную величину арендной платы. В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца недвижимости являются важным аспектом, поскольку собственник недвижимости хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости недвижимости можно представить следующим образом:

-    определяется три типа норм дохода: начальная, текущая и будущая:

 

-         анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;

-         определяется доход с учетом рисков;

-         расчет капитализации арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода.

Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для нахождения текущей стоимости недвижимости.

В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения.  Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра арендной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. руб. в год. Ставка рефинансирования в банке составляет 55 процентов. Это означает, что владелец вправе ожидать доход, с учетом рисков, не ниже 55 процентов в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости (Аобъект) определяется отношением чистой арендной платы (Аар. пл.) к ожидаемому проценту дохода (ЧД), т.е.

Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает текущий ее уровень. Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и, арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам), может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.

Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить следующие три операции.

Первая операция: определить валовую стоимость объекта недвижимости (В). С этой целью вначале определяется стоимость годовой арендной платы (Агодовая) на основе анализа продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р), стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю (Аземли), инвестиционная норма дохода в процентах (П). Тогда:

В = (Агодовая – Р – У – Аземли) х 1/П                                                      (5.19)

Вторая операция: определить все затраты на застройку. Затраты на развитие недвижимости включают в себя:

-  стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров (может составлять 10 – 15 % стоимости строительства в зависимости от сложности здания);

-  затраты на получение разрешения на строительство и различные согласования;

-    очистку и подготовку участка (стоимость затрат учитывается по фактическим данным на момент проведения работ);

-    стоимость строительства (контракт на строительство) [3] ;

-   с учетом инфляции. Эта статья расходов фиксируется по фактическим данным на каждом отчетном периоде с учетом инфляции;

 -    затраты на создание ландшафта (затраты определяются так же, как и два предыдущих фактора);

-     в другие затраты принято включить дополнительные расходы в размере 5 процентов на случай непредвиденных расходов (например, дополнительные расходы, обнаружившиеся только в ходе работ; расходы на рекламу, маркетинг и некоторые другие);

-    плата за услуги и стоимость продажи включаются в суммарную стоимость затрат;

-    доход и риски застройщика. Обычно застройщик (владелец) включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень доходности и риски будут оцениваться на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта и надежности получаемого в будущем дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.

Третья операция: вычисления стоимости участка земли и доходности. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания общей стоимости (суммарных затрат на развитие) из полной стоимости проекта. Оставшаяся величина включает в себя стоимость приобретения земли и стоимость отвлеченных денежных средств на покупку земельного участка с момента его приобретения до того момента, когда вновь построенная собственность начнет приносить доход по окончанию строительства.

Чистая стоимость после вычитания этих затрат не является в буквальном смысле слова индикатором максимальной цены, за которую возможно получить участок земли, однако она определяет требуемый уровень доходности проекта, который должен быть достигнут на основе проведенного анализа.

5.4.3. Рыночный подход к оценке объектов недвижимости

Для иллюстрирования применения рыночного подхода к оценке недвижимости  оценим жилую двухкомнатную квартиру методом анализа рыночных продаж.

Здание, в котором находится квартира, расположено в городе Санкт-Петербург по адресу: Шувалово-Озерки (Выборгский район), улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных).

В качестве объектов для анализа выбрано 5 проданных объектов (объектов сравнения, т.е. аналогов, подобных оцениваемому объекту недвижимости, которые используются для расчета его стоимости). Техническое состояние и район анализируемых объектов соответствует объекту оценки.

Первый объект продан агентством недвижимости «Троицкий Дом». Здание расположено по адресу: улица Сантьяго-де-Куба, 8. Квартира находится на девятом этаже. Все окна в квартире и парадный вход в дом  выходят на улицу Сантьяго-де-Куба. Дом расположен вблизи от проспекта Луначарского, на котором всегда очень оживленное транспортное движение. Это создает огромные неудобства для жителей квартиры (даже в ночное время суток). Универсам находится в 10 минутах ходьбы от объекта. До станции метро «Озерки» - 4 остановки на городском транспорте. Полгода назад был произведен косметический ремонт квартиры.

Второй объект, также как и оцениваемый расположен в доме на улице Композиторов (11), основное его отличие от объекта оценки это больший размер кухни. Квартира продана агентством «Икстлан».

Третий объект - это квартира на Северном проспекте, 16 (агентство «Икстлан»). Все окна в квартире выходят на Сосновский лесопарк, который расположен через дорогу (Северный проспект) от объекта. В 15 минутах ходьбы находятся парк Юннатов и дом культуры. До станции метро «Озерки» - 4 остановки на автобусе. В квартире установлена сигнализация, лоджия застеклена.

Четвертый объект продан агентством недвижимости «Надежда» (проспект Художников, 20). Окна большой комнаты данной квартиры выходит на пересечение проспекта Художников и Учебного переулка, а также улицы Сикейроса. Со всех других сторон дом окружен другими жилыми зданиями, что производит впечатление его «закрытости». В квартире не предусмотрено кладовок, лоджия застеклена. Помещение требует полного косметического ремонта. До станции метро «Проспект Просвещения» - 3 остановки на автобусе или трамвае.

Пятый объект находится в доме 20 по проспекту Просвещения. С лоджии открывается вид на Шувалово и Суздальские озера. Остальные окна выходят во двор дома, откуда осуществляется также парадный вход в здание. В квартире предусмотрена большая кладовка. До станции метро «Проспект Просвещения» - 5 минут пешком.

Все анализируемые объекты недвижимости расположены в домах одного типа, двухкомнатные, имеют лоджии, раздельный санузел, телефон.             

Расчет стоимости данного объекта недвижимости представлен в табл. 5.4.                                                                                   

Таким образом, метод анализа рыночных продаж служит для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из сведений о совершенных на рынках продажах, при этом рассматриваются объекты сравнения – сделки, которые были совершены, или, по крайней мере, предложены к продаже. 

Таблица 5.4     

Расчет стоимости объекта методом анализа рыночных продаж

Характеристики объекта

Объект

Объекты

сопоставления

  
 

оценки

ОС1

ОС2

ОС3

ОС4

ОС5

1

2

3

4

5

6

7

       

Местоположение

отл.

хор.

отл.

отл.

удовл.

отл.

Этажность дома

14

9

14

9

9

10

Этажность квартиры

11

9

3

9

7

7

Состояние объекта

хор.

отл.

хор.

отл.

удовл.

хор.

Площадь общая, м2

52,8

55

52

47

44

58,2

Площадь жилая, м2

29,4

38

30

30

28,5

31,1

Площадь кухня, м2

7,7

7

9

7,5

7

10,1

Метро близость

7 п.

4 тр.

7 п.

4 тр.

3 тр.

5 п.

Лоджия

+

+

+

заст.

заст.

+

Цена квартиры, $

 

32000

29510

30600

26000

27936

       
  

Корректировка

   
       

Местоположение

 

+5%

+12%

Этажность дома

 

+3%

 

+3%

+3%

+3%

Этажность квартиры

 

+7%

+2%

+7%

Состояние объекта

 

-5%

-5%

+3%

-

Площадь общая

 

-2%

+2%

+3%

-4%

Площадь жилая

 

-3%

Площадь кухня

 

-2%

-

-

-4%

Метро близость

 

+4%

+4%

+3%

-2%

Лоджия

 

-3%

-3%

Цена, $

30990,64

35840

28625

33048

31460

25980,5

       


[1] Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

[2] Цены указаны без НДС.

[3] Контракт на строительство может быть подписан в двух вариантах:

- 1-й вариант, когда заказчик несет ответственность за дополнительные расходы в связи с возможными изменениями стоимости материалов и затрат после подписания контракта;

- 2-й вариант, когда подрядчик заключает контракт на условиях фиксированных цен и, соответственно, принимает на себя все возможные риски в будущем, увеличивая, однако, цену выполнения работ.

Предыдущая страница | Оглавление | Следующая страница



Защита от автоматического заполнения   Введите символы с картинки*