Н.А. Асаул
Теория и методология институциональных взаимодействий субъектов инвестиционно-строительного комплекса.
СПб.: «Гуманистика», 2004. –280с.

Глава 1. Проблемы управления инвестиционно-строительным комплексом в концепции информационного общества
 

1.2. Анализ экономической составляющей среды деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса

Происходящие сегодня в экономике России принципиальные изменения касаются не только уклада жизни, но и собственно характера развития. Глобализация, актуализация экономики знаний, выделение в качестве важнейшего ресурса когнитариата и т.д. в настоящее время представляют собой начальные условия рассмотрения реальной действительности в экономической науке.

Для достижения цели исследования и решения задачи предсказания направлений развития инвестиционно-строительного комплекса и уточнения его содержания с позиций институционального взаимодействия его субъектов необходимо вначале определить проблемное поле исследования через всесторонний анализ экономической и институциональной составляющей среды деятельности субъектов ИСК. Обобщенная характеристика указанного заключается в следующем.

Согласно обзорам ЦЭК [138] в реальном секторе экономики России сохраняются тенденции интенсивного экономического подъема. Среднемесячный темп прироста ВВП составил 0.8%, что соответствует динамике четвертого квартала 2003 г. – 0.7% в месяц с устранением сезонности (Приложение А). Как следует из содержания приложения А, особенностью подъема в этом периоде является своеобразная структура, отличающаяся необычно высоким вкладом торговли (3/4 прироста ВВП) и, наоборот, очень низким вкладом промышленности (за счет строительства всего 1/5 прироста ВВП, по промышленности в целом всего 17%).

Такую структуру прироста можно объяснить специфическим характером источников экономической динамики. С одной стороны, высокие мировые цены на нефть в конце 2003 г. стимулировали расширение внутренних доходов экономики и, соответственно, потребления. Отсюда - увеличение вклада торговли в прирост ВВП. С другой, предложение товаров явно не вписывается в «окно возможностей», открывшееся в связи с увеличением внутреннего спроса. Последнее делает особо сложной ситуацию в ИСК.

Вклад отдельных отраслей экономики представлен в таблице А.2 приложения А. Как следует из ее содержания, существовавшая до этого периода направленность промышленного подъема сохраняется – растут темпы в сырьевых отраслях. В конечных отраслях промышленности, наоборот, они резко снизились, что в принципе выглядит парадоксально на фоне расширения конечного спроса. Это резко контрастирует с первым кварталом 2003 г., когда соотношение вкладов ТЭК, сырьевых и конечных отраслей в прирост промышленного производства составило 27:33:40 [138]. При этом тенденции в строительстве сохраняются (таблицы А.2).

В промышленности стройматериалов продолжился слабый рост производства, начавшийся в конце прошлого года. Динамика выпуска продукции в первом квартале составила 0.3% в месяц, в четвертом - 0.2% (таблица А.3).

Такая низкая динамика в условиях «инвестиционного бума» обусловлена медленным расширением строительных работ (первый квартал 0.2% в месяц). Сказалось, очевидно, и укрепление рубля, способствовавшее стагнации производства отделочных материалов, для рынка которых характерна высокая доля конкурирующего импорта. Сохранение слабой позитивной тенденции в целом по отрасли связано с увеличением производства базовых стройматериалов - цемента, стеновых материалов, асбестоцементных изделий и др.

В целом на рисунке А.1 приложения А представлена периодизация динамики производства в основных отраслях промышленности за годовой период, из содержания которого следует, что для промышленности строительных материалов характерна некоторая стабилизация, так же как и для «признанных фаворитов» внутреннего рынка, таких отраслей, как пищевая промышленность. Сохранение тенденций прошлого связано не только с ростом спроса на продукцию этих отраслей, но и со спецификой предложения со стороны этих субъектов инвестиционно-строительного рынка России – относительно низкая стоимость продукта, доступность и большая контролируемость, объективное соответствие качества предоставляемых ИСК товаров и платежеспособности рынка и т.п.

В таблице А.4 представлены финансовые результаты деятельности предприятий в основных отраслях промышленности России в среднем за исследуемый период. Результаты деятельности промышленности строительных материалов сравнимы с результатами предприятий пищевой промышленности (4,6 и 5,2 соответственно), в то время как кредиторская задолженность все же выше. Последнее обусловлено, в том числе, и более длительным периодом изготовления продукта в строительстве, следовательно, и объективно присущей рынку инвестиционно-строительного комплекса невысокой гибкостью.

Относительно инвестиций в российскую экономику необходимо отметить следующее. Как и в прошлом, инвестиции в основной капитал продолжали быстро расти. Их среднемесячный индекс составил в I первом квартале 2004 г. 1,2%, что несколько выше, чем в IV квартале 2003 года. В целом по России высокая динамика капитальных вложений обуславливается ростом прибыли предприятий, а также расширением притока зарубежных инвестиций и займов в нефинансовый сектор.

Положительным моментом является резкое увеличение инвестиций в машины и оборудование. Их среднемесячный прирост составил в первом квартале 2004 г. 2,1% против 0,3% в IV квартале 2003 года. Динамика же подрядных строительных работ, напротив, замедлилась. В целом за год рост инвестиций оценивается в 109-111%. Обобщенно динамика инвестиционных вложений в основной капитал представлена в таблице А.5.

Наряду с инвестициями, наблюдался и рост цен. Для любого субъекта ИСК, осуществляющего реализацию жилья на рынке, цена - наиболее важный показатель. Как отмечают ряд исследователей, цены на однотипное по комфортабельности жилье, например, в г. Москва превысили цены, сложившиеся в мировых столицах, таких как Лондон, Париж, Берлин, Рим [169]. Признанным является факт, что в 2000-2003 годах цены на жилье росли значительно более быстрыми темпами в мегаполисах, чем в целом по России, а в столице составили на конец 2003 года порядка 1300 долларов США за 1 кв.м. по данным ведущих риэлтерских компаний.

По оценкам ЦЭК в промышленности строительных материалов темпы удорожания продукции также составили 101.5% в среднем за месяц в начале 2004 года против 100.6% в четвертом квартале 2003г. В основном рост цен сосредоточен в производстве сборных железобетонных конструкций и обуславливается, прежде всего, удорожанием металла. В целом динамика цен производителей различных отраслей промышленности представлена в таблице А.6 приложения А.

Как следует из содержания указанной таблицы, в промышленности строительных материалов цены несколько снизились. В то же время, известно, что в целом на рынке инвестиционно-строительного комплекса в 2003-2004 годах наблюдается существенный рост цен на конечную продукцию, который в основном обусловлен повышенным спросом на нее, в ряде случаев сознательно провоцируемым со стороны производителей ИСК, то есть имеет спекулятивную основу. В целом же распределение отраслей промышленности по темпам прироста цен производителей в начале 2004 года представлено в таблице А.7 приложения А.

Как следует из содержания таблицы А.7, в целом по промышленности наблюдался рост цен. Причем, в сырьевых отраслях он носил форсированный и ускоренный характер. Относительно промышленности строительных материалов можно сказать, что в феврале наблюдался всплеск в ценах, снизившийся в марте до темпов января. И принципиально эта тенденция сохранилась и для рынка ИСК в целом [57].

Таким образом, в 2004 г. рост ВВП оценивается в 105.8-106.6%, промышленного производства - 105.6-106.7%. Динамика инвестиций в основной капитал - 109-111%. По результатам анализа можно сделать вывод о сохранении тенденций прошлых лет в экономическом подъеме на основе торговли и строительства, а также о росте инвестиций в основной капитал. Теперь необходимо более подробно остановиться на состоянии дел собственно в инвестиционно-строительном комплексе.

Для инвестиционно-строительного комплекса в период реформ характерна та же тенденция, что и для промышленности: переход к рынку вызвал рост числа предприятий (организаций). По данным на 1 января 2004 г., в общем числе строительных организаций малые организации (с числом работников до 100) составляли почти 97%. По сравнению даже с 1995 г. их доля выросла более, чем на 12 процентных пунктов [57]. Но на долю этих организаций, например, в 1999 году приходилось лишь 25% общего объема подрядных работ[185].

Приватизация организаций инвестиционно-строительного комплекса не привела, как это ожидалось, к серьезной, именно качественной, конкуренции в инвестиционно-строительном комплексе России, наблюдающийся же сегодня рост конкуренции связан с фактической ненасыщенностью рынка продукцией ИСК. Так, в стране в целом только 9% подрядных договоров заключается с использованием механизма подрядных торгов. В зарубежной практике эта форма отбора подрядчиков достигает 70%.

В то же время, сегодня активно развивается жилищное строительство. Например, в течение 2002 года предприятиями и организациями всех форм собственности было построено 395,8 тыс. квартир общей площадью 33,8 млн. кв. м, что на 6,5% больше, чем в 2001 году. По информации Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ФАСЖКХ), общий объем российского жилищного фонда на начало 2004 года составляет 2,85 млрд кв.м, из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% в сельской местности. В частной собственности находится 68% жилья.

В то же время большая часть существующего жилищного фонда не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям – из общего числа 19 млн жилых строений (2,85 млрд кв.м) более 60% (11,4 млн жилых строений) старше 30 лет, более 60% (11,4 млн жилых строений) имеют износ выше 1/3, более 56% (10,6 млн жилых строений) деревянные. В настоящее время жилищный фонд насчитывает более 56 млн квартир. Согласно данным Госкомстата России, в 2001 г. на одного жителя страны в среднем приходилось 19,5 кв. м жилья против 19,3 кв. м в 2000 г., 19,1 в 1999 г., 18,8 в 1998, 18,6 в 1997 г. и 16,8 кв. м в 1992 г. Тем самым за 1992-2001 гг. обеспеченность россиян жильем (в расчете на одного жителя) увеличилась на 16% (таблица Б.1 приложения Б) [168].

Недостаточный рост объемов жилищного строительства в ФАСЖКХ объясняют резким сокращением участия государства в его финансировании. Доля капитальных вложений государства в конце 80-х годов превышала 85%, а в 2003 году за счет средств бюджетов всех уровней введено около 20% жилья. При этом населением за свой счет и с помощью кредитов построено 42,1% от общего объема введенного в 2002 г. жилья. При этом не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников. Как следствие, огромный, разрыв между затратами на строительство и ценой продажи жилья. Средняя по стране цена на первичном рынке почти в два раза превышает себестоимость строительства [260].

Рассматривая же обеспечение граждан жильем, можно констатировать, что Россия значительно отстает от многих стран мира по этому важному показателю уровня жизни семей, в частности от развитых европейских стран и США, в два-четыре раза [168], то есть, обеспеченность российского населения жильем в настоящее время соответствует международному стандарту начала 1960-х годов. Об этом свидетельствует следующее. В мире состояние жилищного вопроса характеризуется индексом доступности жилья. Он показывает, какая часть граждан способна купить дом или квартиру по сложившимся средним ценам. Если этот показатель ниже 80%, то положение считается тревожным, требующим введения специальных мер государственной политики для стимулирования развития строительного рынка. В наиболее развитых странах он близок к 100%. В России он равен 10% [168].

Тенденции роста ввода строительных объектов, прежде всего, жилья, объектов образования и здравоохранения, в целом характерны не только для России, о чем свидетельствуют представленные в таблице В.2 данные Союз-ИнфоСтатистики [262]. Как следует из ее содержания, в среднем по странам Содружества в I полугодии 2004 г. за счет всех источников финансирования в эксплуатацию сдано жилья на 9% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года (в I полугодии 2003 года на 13%) (таблица Б.2 приложения Б).

В то же время, нужно сказать, что негативное влияние на деятельность строительных организаций оказывает высокий уровень износа их основных производственных фондов, достигающий 40%. Еще более неприятным является то, что существенно сокращена, прежде всего, их активная часть. В ряде случаев с трудом возможно простое воспроизводство основных фондов инвестиционно-строительного комплекса [168].

Таким образом, из представленного анализа экономической составляющей среды инвестиционно-строительного комплекса России можно констатировать следующее.

Под влиянием техногенной перестройки и ожидаемых умеренных темпов экономического роста, в долгосрочной перспективе, скорее всего, следует ожидать опережающих темпов роста капитальных вложений в реконструкцию и модернизацию по отношению к новому строительству практически во всех сферах национальной экономики. Поэтому представляется маловероятным «строительный бум», характерный для 60-70-х годов. Исходя из этого, ряд авторов прогнозируют на предстоящие 15 лет темпы роста капитального строительства, близкие к темпам роста ВВП, в США — на уровне 2,3%, Японии — 2,1%, ФРГ — 2,3% [137, 138].

В будущем также следует ожидать роста жилищного строительства, что связано с повышенным спросом на жилье. В этот период очередная волна роста населения в возрасте 25-30 лет (наиболее активных приобретателей новых домов) совпадает с необходимостью замены домов, построенных во время «жилищного бума» 60-70-х годов. Спрос, скорее всего, будут определять повышение требований к стандарту качества и индивидуализация этих требований. В свою очередь, проектные предложения будут ориентированы преимущественно на конкретные запросы с учетом семейных и возрастных структур населения, их платежеспособности. Экономическое развитие потребует расширения строительства зданий иного типа, соответствующих новым направлениям развития производства, услуг, хранения товаров, информационных систем и др.[82].

Например, в США, Японии и ряде стран Западной Европы уже построены и функционируют «информатизированные» здания, оснащенные современными средствами связи, оборудованием для обработки данных, являющиеся элементами национальных и международных информационных сетей. И в России созданы экспериментальные образцы «информатизированных» односемейных домов. Их широкое строительство может развернуться уже в самом начале столетия. Доля промышленных фирм в общих затратах строительного комплекса на НИОКР оценивается примерно в 89%, а строительных фирм — в 11%.

Совершенствование предметов труда — одно из ведущих направлений использования достижений НТП в индустриализации строительства. Оно основано на замене сырьевых и штучных материалов традиционного типа готовыми унифицированными деталями, конструкциями, узлами и блоками из наиболее прогрессивных материалов (алюминия, пластмасс, клееных конструкций из древесины, а также композиционных материалов). Новые строительные конструкции, системы водо- и теплоснабжения и на базе полимерных волокон и керамики получат распространение в строительстве трубопроводов, а также в новых технологиях по защите бетона и металлов от коррозии [11].

Необходимо ожидать расширения выпуска строительного оборудования с автоматизированными системами управления. Качественный скачок в автоматизации строительных машин будет связан с широким внедрением многопроцессорной техники. Можно ожидать применения передвижных роботизированных комплексов, например, на укладке бетонной смеси, монтаже сборных строительных конструкций, на подъемно-транспортных и отделочных операциях. Это позволит внедрить безлюдные технологии при сложных, а также опасных операциях.

По оценкам специалистов, строительство пока еще сохраняет ядро производственного и кадрового потенциала. В то же время, отрасли материально-технической базы строительства — производство машин, оборудования, строительных конструкций и материалов — характеризуются высокой степенью изношенности оборудования и низким использованием производственных мощностей. Так, производство сборного железобетона за 1991-1996 гг. сократилось на 73%, цемента — на 56%, кирпича — на 49% и т. д. Капитальные вложения в промышленность строительных материалов уменьшились за этот период на 80%. Высокой степенью изношенности характеризуется и существующий парк строительных машин, а выпуск новых за годы реформ ежегодно сокращался (только за один 1995 г. он упал по сравнению с 1994 г. на 60-70%) [203].

Многие специалисты возлагали надежды на то, что жилищное строительство станет локомотивом инвестиционного и экономического роста. О такой возможности убедительно свидетельствует зарубежный опыт. Острота и нерешенность жилищной проблемы в стране могли бы стать веским побудительным мотивом такого подъема. Однако низкая платежеспособность большинства населения, дорогие кредиты и отсутствие надежных систем долгосрочного кредитования не могут позволить подняться темпам строительства до уровня 70-х годов. Поэтому необходима разработка нормативных документов, прежде всего, современных контрактных систем на все виды услуг в инвестиционно-строительном комплексе, методов обоснования и принятия инвестиционных решений, учета инвестиционного риска, страхования и др. Здесь, несомненно, полезно тщательное изучение зарубежного опыта, овладение международными стандартами по оценке эффективности проектов и принятию инвестиционных решений.

Инвестиционные вложения в строительство недвижимости сегодня являются одним из наиболее прибыльных. Это обусловлено высокими темпами роста цен, во многом, как считают специалисты финансовой и банковских сфер, необоснованным. Среди причин в литературе называют неоправдавшееся по прогнозам падение цен на нефть на мировом рынке[1], что привело к резкому притоку инвестиций из сырьевых отраслей в строительство не только со стороны физических, юридических лиц, но и банковского сектора. На первый взгляд в этом процессе нет ничего опасного. В то же время, параллельное удешевление денег в России, выражающееся в низком банковском проценте по кредитам, фактически стимулирует развитие малоэффективных технологий, то есть слабых в техническом, технологическом планах инновационных разработок.

Многие специалисты-практики в области финансов, банковской деятельности, оценивая настоящий момент развития строительного рынка, говорят об опасности происходящих процессов[2]. Развитие инвестиционно-строительного комплекса сегодня напоминает «пирамиду»: банки дают в долг строительным компаниям, которые преимущественно вкладывают их в недвижимость в наиболее прибыльные в краткосрочном плане города, например, Москва, Санкт-Петербург, Нижневартовск, Челябинск, Пермь и т.д. Вовлечение в оборот низкоэффективных проектов приведет к насыщению рынка низкокачественным конечным продуктом, отказу от его потребления, невозможности строительных компаний «перекредитоваться», выполнить свои обязательства перед банками и т.п. Поводом к такому варианту развития событий может быть, например, снижение цен на мировом рынке нефти, за которым после дует сокращение инвестиций в строительство.

Таким образом, количественный рост деятельности субъектов строительного рынка, хотя и продолжается, но подходит к своему завершению. Необходимы инновационные преобразования для наиболее безболезненного выхода из точки бифуркации, к которой он стремительно приближается.

Теперь необходимо остановиться на ИСК г. Санкт-Петербурга. Он сегодня развивается очень активно [например, 186, 163]. Достаточно сказать, например, что объем ежегодно вводимого жилья за последний период с конца 1999 года вырос на 75%. Только за 2003 год прирост составил почти 45%, при этом в 2004 году планируется увеличить эту цифру почти в 2 раза (2 млн кв.м.). Объем предложения на первичном рынке элитного жилья в 2003 году вырос примерно на 80% по сравнению с 2002 г. Этот процесс сопровождается ростом цен, особенно на первичном рынке жилья. С начала 2003 г. стоимость квадратного метра на различных объектах менялась по-разному, но в среднем увеличилась примерно на 40%. Это связано с конъюнктурой валютного рынка, низкими процентными ставками по банковским депозитам, а также теми доходами, которые можно получить за минимальный срок с объекта недвижимости. Стимулирует рост цен, в том числе и снижение количества площадок в городской черте. Соотношение объемов ввода жилья в сравнении с г. Москва представлено на рисунке В.1 приложения В.

Численность строительных организаций в ИСК г. Санкт-Петербурга на конец 2003 года составила 28544 (9,4% от общей численности предприятий города). За год она выросла на 10,7%. Строительными организациями выполнено подрядных работ на сумму 47,1 млрд. рублей или 104,6% к уровню 2002 года. Для сравнения, объем промышленного производства составил 270 млрд. рублей. Кроме того, хозяйственным способом предприятиями и организациями выполнено строительно-монтажных работ на сумму 116,5 млн. руб.

На конец 2003 года в Санкт-Петербурге действовало 260 крупных и средних строительных организаций (за год их количество уменьшилось на 20 единиц). Ими произведено подрядных работ на сумму 23,7 млрд. рублей или 50,3% от общего объема. В целом объем работ и услуг по крупным и средним организациям составил 27,8 млрд. рублей. Объем инвестиций в основной капитал по крупным и средним строительным организациям в 2003 году составил 12,2 млрд. рублей или 143% по отношению к предыдущему году.

На сентябрь 2003 года в Санкт-Петербурге было зарегистрировано 26 крупных и средних строительных предприятий с участием иностранного капитала (в 2001 г. 34 предприятия, в 2002 г. 29) с общей численностью работников 2558 человек (2002 год - 1149 человек). За январь-сентябрь ими произведено работ и услуг на сумму 1,4 млрд. рублей). Крупными и средними проектно-изыскательскими организациями выполнены работы на сумму 4,7 млрд. рублей.

Численность работников инвестиционно-строительного комплекса на конец 2002 года составила 198.7 тыс. человек (рост на 22.3%). На крупных и средних предприятиях было занято 60,8 тыс. человек, на малых предприятиях - 137.4 тыс. человек (рост на 34.3%). За январь-сентябрь малыми предприятиями строительного комплекса произведено работ и услуг на сумму 16.9 млрд. рублей или 22% от общего объема продукции малых предприятий. Производительность труда по крупным и средним предприятиям (подрядные работы) составила 390 тыс. рублей в год в расчете на одного работника, по малым предприятиям – 170 тыс. рублей.

Суммарная прибыль крупных и средних строительных организаций за 2002 год составила - 3.9 млрд. рублей, то есть 9,4 % от общего размера прибыли по крупным и средним организациям всех отраслей экономики. Уровень рентабельности (отношение суммарной прибыли к общему объему работ и услуг) составил 14% (2002 год - 12.6%). Из строительной отрасли в 2003 году, получено 10% всех налоговых поступлений в бюджет города.

13.3% крупных и средних строительных организаций в 2003 году были убыточными. Общий размер убытка составил 184 млн. рублей (в 2002 году - 156 млн. рублей). В целом по Санкт-Петербургу убыточными было 22.7% крупных и средних предприятий. Суммарный размер убытка составил 6.5 млрд. рублей (2002 год - 12 млрд. рублей), в том числе промышленность - 2.2 млрд. рублей, транспорт - 1.7 млрд. рублей. Для сравнения: промышленность - 18.5 млрд. рублей, связь - 5.6 млрд. рублей, торговля и общественное питание -2.1 млрд. рублей, жилищно-коммунальное хозяйство - 2.5 млрд. рублей, транспорт - 3.0 млрд. рублей.

Сегодня можно говорить о том, что среди субъектов инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга сложился некий рейтинг. Интересными с этой точки зрения являются результаты опросов жителей старше 16 лет ООО МИК “ГОРТИС” (г. Санкт-Петербург), проводимого в июне 2004 г. независимо от участия различных строительных фирм и организаций (таблица В.1 приложения В) [261]. При этом следует сказать, что в 2003 году порядка 50 % опрашиваемых вообще не смогли назвать никаких строительных организаций г. Санкт-Петербурга, а в начале 2004 года 41%. Всего было названо в 2003 году 75 строительных фирм, в 2004 – 57 фирм. И сегодня можно выделить около 15 компаний, работающих на первичном рынке, которые способны составить достойную конкуренцию друг другу (порядка двух третей из них удерживает примерно 80% рынка). Кроме того, в 2004-2005 годах на рынок г. Санкт-Петербурга планируют выйти строительные компании из Москвы, что увеличит конкуренцию среди местных застройщиков.

Относительно инвестиционных вложений нужно отметить, что общий объем инвестиций экономику Санкт-Петербурга за 2003 год составил 91,5 млрд. рублей (в том числе 84,1 млрд. рублей - крупные и средние предприятия) или 111% от уровня предыдущего года (в 2002 году - рост на 5%) (таблица В.2 приложения В) [74].

Как следует из содержания таблицы В.2, наиболее высокие темпы вложений наблюдались в 2003 году в промышленности (прирост инвестиций на 30%), строительстве (прирост инвестиций на 43%) и связи (прирост инвестиций на 120%), среди отраслей социальной инфраструктуры в коммунальном хозяйстве (на 48%) и здравоохранении (на 45%). Динамика изменения объема капитальных вложений в Санкт-Петербурге за 1996-2003 гг. представлена на рисунке В.2 приложения В.

По жилищному строительству нужно отметить следующее. Динамика ввода жилья представлена на рисунке В.3 и в таблице В.3 приложения В. Как следует из указанных рисунка и таблицы, ввод жилья по сравнению с предыдущим, 2002 годом увеличился почти в полтора раза и достиг 1758 тыс. кв. метров, что приближается к уровню 80-ых годов. Вместе с тем, нужно отметить значительное, почти на 55%, снижение ввода реконструированного жилья. Таким образом, обновление старого фонда, по-прежнему, идет чрезвычайно низкими темпами. В настоящее время общий объем строящегося жилья составляет около 7 млн. кв. метров, в том числе 6,2 млн. кв. метров приходится на начатые объекты. Исходя из этого, в ближайшей перспективе можно ожидать увеличения объема ввода до 2 и более млн. кв. метров в год.

Структура же ввода жилья по источникам финансирования, как следует из таблицы В.4, не претерпела существенных изменений. За счет средств инвесторов (с учетом индивидуального строительства) введено 96% нового и 100% реконструированного жилья. Следует отметить отсутствие ввода жилья за счет средств ЖСК и значительное увеличение ввода за счет средств муниципального жилищного займа (с 2,9 до 26,2 тыс. кв. метров).

Рост стоимости жилищного строительства за 2003 год (по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве) составил около 20%. Опережающими темпами увеличивалась и заработная плата рабочих (на 27%). В долларовом исчислении стоимость строительства увеличилась примерно на 25% (рисунок В.4 приложения В). В то же время рост цен на жилье составил до 50%. В результате рентабельность жилищного строительства существенно повысилась и в настоящее время достигла 30 - 40%.

Как следует из содержания рисунка В.5 приложения В, за последние два года цены первичного рынка увеличились почти в два раза. Это объясняется значительной внутренней инфляцией (обесцениванием доллара - более 40%), а также динамичным ростом реальных доходов населения (на 37%).

Из результатов представленного экономического анализа современного состояния развития инвестиционно-строительного комплекса г. Санкт-Петербурга можно сделать следующие выводы.

Первое. Рынок ИСК сегодня стал крайне интересным для инвесторов – и для крупных компаний, и для обычных потребителей. Доходность в этом сегменте в прошлом году составила по разным оценкам около 40%. Однако, хотя инвестиционная привлекательность растет, г. Санкт-Петербург сегодня не готов принимать серьезные денежные вливания в силу сложных организационных условий. В результате инвестиционный интерес только подогревает цены, а существующее предложение не успевает за спросом. Сегодня это является определяющим фактором роста цен.

Второе. Перспектива развития рынка напрямую связана с уровнем дохода населения. Так, в большинстве развитых европейских стран соотношение ежемесячного дохода и стоимости жилья составляет 1:3 (т.е. на зарплату можно купить 3 кв.м), в Восточной Европе этот показатель равен 1:0,6, в Петербурге – 1:0,3. Средний уровень дохода петербуржца – 250 долларов США, а средняя цена предложения – $750/кв.м. И здесь, развитие ипотеки тоже будет способствовать росту платежеспособного спроса за счет не сегодняшних, а будущих доходов. Появляются новые ипотечные программы, более ориентированные на рыночные условия. Отдельно следует выделить работу с кредитами коммерческих структур, таких как «Внешторгбанк», «Сбербанк», DeltaCredit, «Райффайзенбанк», «Национальный резервный банк».

Несмотря на, в целом, положительные тенденции в экономическом развитии инвестиционно-строительного комплекса г. Санкт-Петербурга, среди многих факторов, определяющих ситуацию в нем, нужно выделить следующие, имеющие наиболее существенное значение для развития ИСК:

1.  Острый дефицит участков под застройку, электроэнергии и тепла, следовательно, сложность инженерной подготовки новых территорий под строительство.

2.  Неотработанность механизма системы торгов земельными участками под застройку, ее правовой основы, отсутствие необходимой инфраструктуры. В последнее время финансовые институты активно развивают различные схемы кредитования покупки жилья. Если в ближайший год объем строительства значительно не увеличится, но при этом будет активно развиваться жилищное кредитование, это дополнительно повлияет на рост цен.

3.  Сохранение тенденций роста цен в силу растущих требований со стороны инвесторов и рынка к качеству вводимых площадей. Ценовая стабилизация возможна лишь в случае, если предложение удастся значительно увеличить (по оценкам экспертов, минимум, в 1,5 раза).

4.  Неразвитость системы ипотечного кредитования в силу недостаточной заинтересованности в ней банков и недоверия со стороны рынка. Необходимы законы, снижающие кредитные риски, что должно уменьшить кредитные ставки. Прежде всего, речь идет о возможности взыскания залога, даже если этим залогом является единственное у получателя кредита жилье.

5.  Качественный рост конкурентной борьбы. Рынок недвижимости г. Санкт-Петербурга в целом двигается в сторону дальнейшей концентрации сил.

6.  В значительной степени стабилизация состояния инвестиционно-строительного комплекса зависит, в том числе, и от поведения самих субъектов комплекса, предполагаюшего доброовольное принятие на себя обязательств по качественным характеристикам продукта/услуг ИСК.

Исходя из этого, главными же направлениями развития инвестиционно-строительного комплекса г. Санкт-Петербурга на сегодняшний день являются: приоритетное развитие малозатратных, наукоемких строительных технологий; обеспечение конкурентоспособности строительной и промышленной продукции; совершенствование рыночных отношений, гармонизация и интеграция строительной сферы с мировой практикой; дальнейшее развитие форм и методов государственного регулирования и саморегулирования в целях обеспечения единого экономического пространства при общей ориентации на самостоятельность субъектов Федерации.

Для более полного анализа современного состояния рынка ИСК анализ необходимо дополнить выявлением особенностей институциональной среды данного рынка.



[1] Существует мнение, что рост цен на недвижимость, прежде всего в крупных городах России связан с оппортунистическим поведением субъектов строительного рынка

[2]Смотри, например, материалы круглых столов Центра «Открытая экономика».

Предыдущая страница | Оглавление | Следующая страница



Защита от автоматического заполнения   Введите символы с картинки*