А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Денисова
Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России
Под ред. д.э.н., проф. А. Н. Асаула. — СПб.: «Гуманистика», 2005. — 563с.

Глава 6. Экономические механизмы обеспечения населения жильем
 

6.1. Программы развития индивидуального жилищного строительства в России

В соответствии с перспективными планами развития отечественного строительного комплекса в 1997 г. в Российской Федерации разработана и утверждена Указом Президента РФ Федеральная целевая программа "Свой дом".

Цель программы — ускорение решения жилищной проблемы в интересах граждан России путем обеспечения населения высококачественными комфортабельными индивидуальными жилыми домами. Анализ показывает, что с 1997 г. ввод в эксплуатацию общей площади индивидуальных жилых домов вырос в 1,4 раза, а его доля в общем вводе жилья составила свыше 23%. При этом средняя обеспеченность жильем увеличилась на 1,2 м и достигла 18м на человека. Почти на 2 млн. уменьшилось число семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

Главным ориентиром доступности жилья в соответствии с концепцией программы "Свой дом" должна стать стоимость 1 м общей площади жилья в индивидуальном доме с автономными источниками жизнеобеспечения, не превышающая среднего 2-месячного денежного дохода на душу населения в субъектах Российской Федерации.

Важная особенность программы — выдвижение на первый план таких главных потребительских качеств, как функциональные удобства и комфортность проживания, учет природно-климатических особенностей района и конкретного места размещения дома, эстетические и экологические требования.

Основными положениями развития индивидуального жилища являются всестороннее разнообразие и приспособляемость жилья к различным условиям жизни семьи и роду ее деятельности. В результате совершенствования типологии жилища предусматривается дифференциация уровней проживания, вариантная планировка домов, создание гибких структур жилых домов и жилищных комплексов.

В период, прошедший от начала жилищной реформы в 1996 г., ряд проблем значительно обострился. Быстрое увеличение цен на энергоресурсы, тарифов на электроэнергию и транспорт выдвинуло задачи повышения теплозащитных свойств и снижения веса жилых домов. Все большее значение приобретает приведенная общая стоимость жилья, включающая как единовременные капитальные затраты, так и затраты на эксплуатацию за весь срок службы дома. С учетом различных форм собственности и потребительского спроса требуются новые подходы к проектным решениям и технологии производства строительных конструкций, к строительным работам и средствам механизации. В связи с этим наиболее перспективные архитектурно-строительные системы малоэтажных домов должны быть эффективными как в отношении теплозащитных свойств конструкций, так и в отношении расхода основных строительных материалов, а также должны способствовать уменьшению трудо- и энергозатрат на стройплощадке (см. 1.3 и гл.5).

Реальное снижение энергопотребления в индивидуальных жилых домах достигается путем увеличения уровня теплозащиты ограждающих конструкций на 15-20%. С этой целью современные отечественные нормы СНиП предусматривают требования по увеличению теплозащитных свойств жилых домов в 1,7-2,5 раза по сравнению с существующими. Поэтому дальнейшее развитие малоэтажного жилищного строительства целесообразно сориентировать на преимущественное использование многослойных наружных ограждающих конструкций с эффективными утеплителями типа "сэндвич". Одновременно с появлением новых материалов должны получить развитие и новые строительные системы: монолитные с оставляемой опалубкой и эффективным утеплителем, каркасные из различных материалов, включающие древесину, металл и бетон. Эти архитектурно-строительные системы должны отличаться технологической гибкостью, многовариантностью возможных архитектурно-планировочных и конструктивных решений, доступностью исполнения, что сделает их конкурентоспособными на современном рынке домостроительной продукции.

С учетом градостроительных требований, необходимости ресурсо- и энергосбережения в индивидуальном жилом строительстве наиболее перспективными являются четыре типа малоэтажных жилых зданий: одноэтажные, двухэтажные с мансардами, трехэтажные на одну семью и дома блокированного типа на две семьи (рис. 1, 4, 10). При этом целесообразна ориентация на минимальный размер жилой площади 50-80 м и 90-120 м общей площади в одном индивидуальном доме.

Известно, что рынок наделяет жилище свойствами товара, в связи с чем, необходимо создание российского архитектурно-типологического стандарта качества жилья. Формирование этого стандарта может развиваться в следующих направлениях:

1) региональный и национальный признаки — южный дом, сибирское жилище, казачий курень и т.д.;

2) особенности социального положения — коттедж офицера, крестьянская усадьба, особняк врача, вилла предпринимателя с офисами и т.д.;

3) демографические факторы — дом на одну семью, жилище на семьи из нескольких поколений, дом на 2-3 семьи и т.д.

Необходимо жилище с гибкими архитектурно-планировочными структурами, рассчитанное на изменение состава семьи и, в первую очередь, на ее увеличение. Чрезвычайно актуальной является задача создания типологических рядов "растущего" дома для условий России.

Индивидуальным застройщикам должна быть создана возможность выбора различных по величине частных жилых домов. Однако простое повышение площадей квартир не всегда приводит к качественному уровню проживания. Поэтому целесообразны определенные ориентиры и критерии оценки архитектурных решений и комфортности в виде количественных показателей качества, разработанных для разных уровней обеспеченности каждого члена семьи.

С этой целью целесообразно разработать квалиметрическую систему оценки качества индивидуального жилья — от отдельной комнаты до малоэтажного дома в целом.

Целесообразно расширять строительство энергоэффективных домов с использованием солнечной энергии. Перспективно строительство экодомов, в которых решаются вопросы переработки и утилизации стоков и органических отходов экологически эффективными методами.

В целях государственной поддержки создания и развития многообразных типов индивидуального жилища предполагается в рамках программы "Свой дом" создать специальные демонстрационные зоны для строительства домов будущего. Такие зоны должны предусматриваться практически в каждом регионе страны — в Санкт-Петербурге, Москве, Североморске, Свердловске, Хабаровске и т.д.

В настоящее время в малоэтажном индивидуальном жилищном строительстве в России находят применение следующие основные конструктивные системы: крупнопанельные и монолитные из железобетона; крупноблочные и мелкоблочные из керамзитобетона, шлакобетона и других материалов; кирпичные; деревянные (брусчатые, каркасные, панельные) и комбинированные на основе совместного использования перечисленных систем. Анализ показывает, что из общего объема жилищного фонда на долю домов из кирпича, камня и бетона приходится около 36%, из дерева — 31%, из прочих материалов — 33%. При этом в новом строительстве полносборные дома на основе бетонных материалов (крупнопанельные, крупноблочные) составляют 14%, дома из мелкоштучных материалов — 48%, деревянные и прочие — 38%. Эти соотношения отражают структуру сложившейся базы малоэтажного строительства в России и могут быть использованы для прогнозирования направлений ее развития.

Перспективность тех или иных архитектурно-строительных систем для решения задач программы "Свой дом" определяется не только современным состоянием индустриальной базы, но и возможностью ее применения для строительства домов силами индивидуального застройщика.

В целом в индивидуальной жилищной застройке целесообразно использовать шесть конструктивных систем: (1) на основе древесины; (2) из мелких элементов; (3) из полносборных железобетонных элементов; (4) монолитные и сборно-монолитные; (5) из легких металлических конструкций; (6) нетрадиционные, альтернативные конструктивные системы — быстровозводимые, мобильные, трансформирующиеся и другие.

Деревянное домостроение имеет широкую сеть предприятий и большие мощности. Объем его составляет 10-12% от общих объемов жилищного строительства. Однако существующее производство не в полной мере технологично, недостаточно обеспечено оборудованием для сушки, пропитки, а также панелеформирующим, штабелевочным, подъемным оборудованием и дереворежущим инструментом, ограничено по видам продукции и по типам выпускаемых конструкций. Тем не менее, принимая во внимание значительные лесные запасы России, объемы деревянного домостроения можно и нужно значительно увеличить.

Наиболее рационально использование дерева в тех элементах конструкций домов, где его нельзя заменить другими местными материалами. Это, прежде всего столярные строительные изделия, перекрытия, стропильные чердачные крыши, внутриквартирные лестницы, веранды, полы, несущий каркас в стеновых панелях (§ 3.4).

Продукция деревянного домостроения может поступать на рынок жилья в виде законченной домостроительной продукции (дом) или в виде конструкций, строительных изделий, деталей и их комплектов.

Для домостроения целесообразны следующие виды товарной продукции из дерева и отходов деревообработки:

1) дома полного заводского изготовления — панельные, каркасные, брусчатые, арболитовые;

2) комплекты деревянных деталей — для домов со стенами из местных строительных материалов, для каркасных домов с заполнением каркаса местными строительными материалами, плитными утеплителями из местного сырья, обшивками из листовых и плитных материалов;

3) брус для стен, изделия и материалы из отходов деревообработки — блоки с заполнением из отходов древесины, плиты цементно-фибролитовые, плиты цементно-стружечные, плиты древесноволокнистые;

4) заготовки строительных деталей и изделий: столярные изделия — окна, двери; погонажные изделия — наличники, плинтусы, подоконные доски, половая доска, паркет, паркетная доска, щитовой паркет, вагонка, балки перекрытий из цельной древесины, балки перекрытий составного сечения, фермы чердачных перекрытий и покрытий, клееные балки и плиты из маломерной древесины, фанера, деревоплита.

По удельному весу в общем объеме жилищного строительства России здания со стенами из кирпича и мелких блоков занимают в настоящее время второе место. Такое положение, очевидно, сохранится и в будущем. Однако необходим качественно новый подход к использованию указанных материалов в наружных ограждающих конструкциях. Приоритет отдается атмосферостой-кому кирпичу с высокими эстетическими качествами, который применяется преимущественно в наружных (облицовочных) слоях конструкции (рис. 5, 8).

Целесообразны многослойные "слоистые" кирпичные стены с использованием эффективных теплоизоляционных плитных материалов — пенопласта, минваты и др.

Камни и мелкие блоки из ячеистого бетона и газобетона на основе отходов промышленности и других производств, а также штучные материалы из местного сырья могут применяться для устройства ограждающих конструкций домов.

Развитие малоэтажного индивидуального жилищного строительства стимулирует увеличение до 2005 г. объемов производства мелких блоков с плотными и пористыми наполнителями более чем в 3 раза. Создание новых мощностей, как правило, будет осуществляться на высвобождаемых площадях заводов крупнопанельного домостроения и заводов по производству железобетонных изделий.

Учитывая относительную дешевизну и теплоэффективность мелких блоков из ячеистого бетона, к 2005 г. прогнозируют увеличение их производства в 4-4,5 раза. При этом предпочтительно развитие неэнергоемкого производства блоков из бетона на цементном вяжущем, в том числе монолитного ячеистого бетона.

Строительство зданий из кирпича и мелких блоков в отдельных случаях должно ориентироваться на рациональное сочетание конструкций из мелкоштучных материалов с индустриальными конструкциями (многослойные панели, плиты и балки перекрытий из небетонных материалов)(см. §3.1).

В настоящее время в общем объеме жилищного строительства России доля полносборных жилых домов является преобладающей. Учитывая технико-экономические характеристики полносборных зданий: короткие сроки возведения, невысокую построечную удельную трудоемкость, а также наличие большой мощности предприятий по производству этих конструкций, следует констатировать, что такое положение еще сохранится (см. §3.3).

Однако в чистом виде полносборные бетонные конструкции для малоэтажного индивидуального строительства крайне неэффективны.

Основным недостатком полносборных малоэтажных домов с системой частых поперечных стен является большой удельный расход железобетона, в том числе арматурной стали и цемента. Следовательно, нужны варианты конструктивных решений, позволяющие снизить расход материалов, вес зданий и их стоимость. Среди них для малоэтажного жилищного строительства целесообразны следующие решения:

1) выполнение фундаментов и стен подвалов домов из монолитного бетона. Это снижает расход стали и цемента, высвобождает площади цехов и домостроительных комбинатов для организации производства мелкоштучных материалов и изделий для малоэтажного строительства;

2) использование в качестве ограждающих конструкций легких трехслойных панелей на основе эффективных утеплителей. В сравнении с применяемыми однослойными керамзитобетонными панелями они значительно уменьшают удельную массу железобетона в конструкциях и обеспечивают значительную экономию топлива при эксплуатации;

3) применение каркасных перегородок с обшивкой сухой штукатуркой, которые снижают расход бетона и массу конструкций.

Одним из направлений повышения эффективности применения полносборных зданий с несущими конструкциями из бетонных материалов является использование каркаса с ограждениями из местных строительных материалов, мелких блоков ячеистого бетона, легких панелей на основе древесины или металлического каркаса из холодногнутого профиля с обшивкой облицовочными материалами в сочетании с прогрессивными утеплителями.

В соответствии с существующими перспективами монолитное и сборно-монолитное домостроение в России в 2005 г. должно превысить уровень 1995 г. в 5 раз. В малоэтажном жилищном строительстве этот вид домостроения, очевидно, будет развиваться по следующим направлениям:

• использование в большей части домов из монолитного бетона многослойных ограждающих конструкций, в том числе легких;

• применение монолитного бетона в отдельных конструктивных элементах, сборно-монолитных перекрытиях;

• использование для монолитного строительства отходов промышленного производства.

Вести строительство индивидуальных жилых домов предпочтительно с оставляемой опалубкой из жесткого полистирола и арболита, входящих в состав конструктивных элементов дома. Монолитные и сборно-монолитные дома наиболее рационально возводить в районах, расположенных вблизи крупных баз строительной индустрии, располагающих запасами цемента и инертных составляющих для производства бетона (Санкт-Петербург, Москва и другие регионы)(см. §3.2).

Значительный удельный вес в малоэтажном жилищном строительстве имеют легкие каркасно-обшивочные конструкции с использованием металлического каркаса из холодногнутого профиля. Такие конструкции обладают большими возможностями — от формообразования зданий и до вариантности компоновки.

Повышение технического уровня этих конструктивных систем возможно путем применения эффективных сечений каркаса, прогрессивных монтажных соединений, а также совершенствования частей зданий и изделий из таких конструкций.

Распространению легких металлических конструкций способствует ряд факторов, выгодно отличающих их от традиционных. Это меньшая масса, характеризующаяся соотношением от 1/5 до 1/10 к существующим конструкциям; сокращение трудоемкости изготовления, связанное с уменьшением в 1,5-2 раза общей массы перерабатываемого металла на единицу площади здания и с меньшей трудоемкостью операций по обработке проката и сборки-сварки; снижение стоимости доставки на место строительства до 1,5-2% вместо 10%; сокращение в 2-3 раза продолжительности строительства.

Прогнозное моделирование мирового строительного процесса показывает целесообразность существенного расширения сферы использования в индивидуальной жилищной застройке России нетрадиционных конструктивных систем, к которым относятся:

1) быстровозводимые системы с повышенными темпами строительства домов;

2) мобильные системы с возможностью не только оперативного монтажа, но и демонтажа, транспортирования и последующего монтажа конструкций домов на новом месте;

3) трансформирующиеся системы с возможностью увеличения полезной площади и строительного объема домов за счет применения пневматических, складывающихся и других специальных конструкций;

4) заглубленные, солнечные и другие типы энергосберегающих домов с использованием гелиоприемников и другого специфического оборудования.

Более подробно нетрадиционные конструктивные системы рассмотрены во второй главе настоящего издания.

Развитие архитектурно-строительных систем индивидуальных жилых домов нельзя рассматривать в отрыве от их инженерных систем и оборудования.

Целесообразно расширять практику строительства домов для сельской местности, для пригородных зон, а также для малых городов с автономными системами инженерного оборудования. При этом необходимо подобрать такой тип оборудования, который обеспечил бы комфортные условия проживания, высокий уровень благоустройства и тепловую эффективность жилого дома.

Переход в перспективе жилищного строительства в России к преимущественно малоэтажной застройке вызовет неуклонное снижение удельного веса централизованного теплоснабжения. В сельской местности и пригороде основными будут оставаться децентрализованные системы теплоснабжения, так как они экономически более эффективны.

Приоритетным направлением является проведение единой технической политики по разработке, освоению производства и применению энергосберегающего оборудования для инженерных систем жилых домов с учетом изменившейся структуры жилищного строительства. В настоящее время выполнен ряд разработок и организовано производство инженерного оборудования, которое по своим технико-экономическим показателям соответствует современному уровню, а в ряде случаев превосходит зарубежные аналоги. В частности, разработаны энергосберегающие светильники с использованием электронных пускорегулирующих устройств, в том числе для компактных люминесцентных светильников, ламп накаливания и систем уличного освещения. Применение этих разработок позволит получить экономию электроэнергии в 4-5 раз по сравнению с обычными люминесцентными светильниками при улучшении качества освещения и увеличении срока службы ламп (см. §1.4).

Особое внимание должно уделяться наиболее широкому внедрению децентрализованных систем теплоснабжения. Внедрение таких систем в ряде случаев позволит сэкономить до 30% топлива, сократить капитальные затраты, сроки строительства и ввода жилья в эксплуатацию, что даст возможность широкого привлечения на эти цели средств индивидуальных застройщиков.

Действующие нормы расхода горячей и холодной воды в 2-2,5 раза превышают гигиенически обоснованные значения и получены из опыта фактической эксплуатации систем с завышенными утечками и другими непроизводительными расходами воды. Установка счетчиков горячей и холодной воды должна рассматриваться в числе первоочередных мероприятий.

Основными тенденциями реформы инженерной инфраструктуры в условиях нового этапа индивидуального жилищного строительства являются: газификация регионов; совершенствование технического уровня источников теплоты малой производительности; разработка и внедрение новых видов энергосберегающего и электротехнического оборудования; решение задач по обеспечению населения качественной водой; решение вопросов очистки сточных вод и другие направления.

Развитие инженерной инфраструктуры по этапам позволит решить в ходе жилищной реформы следующие основные задачи: обеспечение инженерной инфраструктурой всего жилищного фонда России; устранение диспропорций в развитии жилищного фонда и оснащение его инженерным оборудованием; обеспечение экономии воды, теплоты и электроэнергии; повышение технического уровня инженерного оборудования; совершенствование инженерных сетей и уменьшение их относительной протяженности, а также повышение комфортабельности жилых домов.

Таким образом, рассмотренные тенденции являются основными направлениями федеральной целевой программы "Свой дом". В ней изложены перспективные архитектурно-строительные системы индивидуальных жилых домов в Российской Федерации. Это позволяет при проектировании и строительстве индивидуального жилья учитывать не только современную нормативно-методическую базу Российской Федерации, но и перспективные тенденции в оптимизации как объемно-планировочных, так и конструктивных решений частной застройки. Условия, влияющие на развитие малоэтажного жилищного строительства на уровне отдельного региона:

1. Реальные разработки, применяемые в области развития ИЖС. В России существует ряд программ, обосновывающих приоритетность решения проблем ИЖС (табл. 17 — см. в приложении). Такой подход обусловлен:

• высокой значимостью индивидуального жилья как определенного вида товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека, право на которую определено Конституцией РФ;

• необходимостью эффективных мер для решения социально-экономического противоречия в сфере строительства индивидуального жилья, которое заключается в несоответствии возможностей сельского населения и ситуации в России по обеспечению граждан доступным жильем;

• низкой ликвидностью индивидуального жилья в сельской местности из-за несоответствия предложения и спроса на него.

Реализация ряда программ, обосновывающих приоритетность решения проблем ИЖС (например, в республике Башкортостан, Белгородской, Брянской, Липецкой, Нижегородской (г. Саров), Оренбургской, Самарской, Свердловской, Смоленской и других областях) является положительным и отрицательным опытом, который следует учитывать при развитии ИЖС в Ленинградской области.

2. Законодательная и нормативная база в области финансирования жилищного (в том числе и индивидуального) строительства.

Специфические черты жилья в сельской местности (например, необходимость подсобных построек, наличия дворовых территорий, значительных по объему земельных наделов и др.) требуют правил, регулирующих участие такого жилья в имущественном обороте, определены:

• общими сводами правил, такими как Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Указ Президента РФ "О жилищных кредитах"[1], Постановление Правительства РФ "Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" [2] и др.;

• Федеральным законом "Об ипотеке" [4], утвержденным Президентом РФ;

• Постановлением Правительства РФ "О проведении эксперимента по совершенствованию механизма реализации федеральной целевой программы "Свой Дом" в сельской местности" [3];

• нормативными документами, регламентирующими региональные программы и мероприятия.

Таким образом, выявляется несколько законодательно-нормативных уровней, регулирующих отношения в сфере развития жилищного строительства (в том числе и индивидуального).

Общие положения о кредитовании жилищного строительства и приоритеты его развития определены в Указе Президента РФ "О жилищных кредитах" [1]. Частные вопросы, связанные с финансированием жилищного строительства, регламентируются законами второго уровня. Так, Федеральный закон "Об ипотеке" призван решить две основные задачи [4]:

• повышение надежности и эффективности ипотеки для кредитора;

• предоставление дополнительной защиты интересов собственников индивидуальных жилых домов при использовании ипотеки.

Одним из оснований для разработки мероприятий и программ, связанных с финансированием индивидуального жилищного строительства на селе, в субъектах Федерации может служить принятие решения об участии в эксперименте в соответствии с Постановлением Правительства РФ "О проведении эксперимента по совершенствованию механизма реализации федеральной целевой программы "Свой дом" в сельской местности" [3].

Четвертый законодательный уровень, регламентирует региональные направления развития ИЖС (табл. 17).

В Ленинградской области с целью развития ИЖС в сельской местности приняты Постановление Правительства Ленинградской области "Об утверждении положения о долевом участии Ленинградской области в индивидуальном строительстве жилья" и Распоряжение Правительства Ленинградской области "О плане мероприятий по подготовке региональной целевой программы индивидуального строительства жилья на территории Ленинградской области" .

При создании единого органа по развитию ИЖС в Ленинградской области и постановке его целей и задач можно руководствоваться: постановлением Правительства Ленинградской области "О концепции социально-экономического развития Ленинградской области на период до 2005 года" и Федеральной целевой программой "Социальное развитие села на 2002-2006 годы и на период до 2010 года".

Правительством области в 2003 году была утверждена программа "Жилье для молодежи до 2010 года" и порядок получения безвозмездных субсидий на жилье. Действует и успешно реализуются такие программы как "О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилья, на основе ипотечного кредитования до 2012 года", которая определяет основные тенденции развития жилищного строительства в регионе. Постановлением Правительства Ленинградской области, в частности, намечены следующие направления, способствующие развитию ИЖС в Ленинградской области:

политика в сфере строительства: расширение источников и обеспечение устойчивого финансирования с ростом доли внебюджетных инвестиций; стимулирование спроса на жилье по доступным ценам для нуждающейся части коренных жителей Ленинградской области; увеличение доли малоэтажного строительства;

аграрная политика: создание системы заказа, авансирования и закупок сельскохозяйственной продукции предприятиями и учреждениями Санкт-Петербурга и Ленинградской области от сельхозтоваропроизводителей региона; сохранение и постепенное наращивание ресурсного потенциала в сельском хозяйстве, а также в сфере переработки сельскохозяйственной продукции на основе реализации региональных целевых программ по приоритетным направлениям; создание (восстановление) и поддержка рабочих мест в сельскохозяйственном производстве и обеспечивающих его отраслях;

жилищная политика: сокращение очереди на муниципальное жилье; создание цивилизованного рынка жилья и иной недвижимости в жилищной сфере с привлечением частного капитала; переход от преимущественно бюджетного финансирования строительства жилья к широкому привлечению внебюджетных форм инвестирования при активной государственной поддержке граждан и юридических лиц; активизация и постоянное увеличение доли частного жилищного строительства, прежде всего индивидуального.

Предыдущая страница | Оглавление | Следующая страница



Защита от автоматического заполнения   Введите символы с картинки*