А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Денисова
Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России
Под ред. д.э.н., проф. А. Н. Асаула. — СПб.: «Гуманистика», 2005. — 563с.

Глава 6. Экономические механизмы обеспечения населения жильем
 

6.2. Существующие схемы финансирования жилищного строительства

Понятие сущности любой модели развития жилищного строительства и определение возможности ее использования при определенных условиях осуществимо после разбора основных элементов модели:

1. Основные участники.

2. Возможности для участников при реализации модели.

3. Применяемые виды используемого капитала.

4. Параметры кредита: процентная ставка, сумма (размер) кредита, срок кредитования, характер выплат. Финансовые отношения.

5. Договорные отношения и особенности прав собственности.

6. Возможности реализации модели для заемщика при определенных условиях.

В странах с развитой экономикой одним из перспективных способов решения жилищной проблемы принято считать ипотечное кредитование. Действительно, при удачно складывающихся условиях ипотечного кредитования его результативность велика: "для заемщика — это дополнительная возможность получения крупных средств на очень большие сроки для решения жилищной проблемы; для кредитного института — это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для государства — это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем" [76 стр. 19].

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

Характерной практически для всех кредитных учреждений стран с развитой экономикой является одноуровневая модель ипотечного кредитования.

Для осуществления анализа данной модели целесообразно рассмотреть каждый ее элемент отдельно в соответствии с разделением, предложенным авторами.

1. Кредитом связаны заемщик и кредитор. В качестве последнего могут выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Количество обслуживающих организаций — минимально (как правило, это только страховая организация).

2. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг — закладных листов и, тем самым, — минимизирование возможных рисков. Процент выплаты дохода по закладным листам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение прибыли (в Германии, например, маржа ипотечного банка составляет 0,25% [10]). Положительным для кредитора является тот факт, что он, исходя лишь из собственных интересов, регулирует весь процесс ипотечного кредитования заемщика. Именно этим объясняется возможность заемщика получить низкий процент и удешевить ипотечный кредит. Для заемщика также важна последняя европейская тенденция объединения нескольких кредитных учреждений с использованием единой технологии работы с заемщиком, что ведет к увеличению сроков кредитования. Достижение этого можно пояснить на примере. При объединении интересов ипотечного и сберегательного банков заемщик берет одновременно "два кредита", которые гасит последовательно, а именно: сначала погашается кредит Сбербанка в течение первых 12-14 лет, а затем — ипотечного банка [10].

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком. Положительным является, что кредитор вправе использовать данные денежные ресурсы в своей деятельности. Кроме того, для заемщика также выгодна такая схема отношений с кредитором, так как участие заемщика в работе кредитного учреждения служит дополнительной гарантией будущего кредита.

3. Собственный и заемный капитал заемщика.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

4. В ссудно-сберегательных учреждениях процентная ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, процентная ставка по ипотечному кредиту от 4,5 до 8,5% [76]. Доля кредита в стоимости приобретения или строительства жилья может составлять около 50% [24].

Срок кредитования при реализации одноуровневой модели ипотечного кредитования составляет от 10 до 12 лет.

Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования строится на цикличности обращения денежных средств. Средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Таким образом, легко отслеживаются все финансовые потоки кредитного учреждения.

Следует отметить, что кредитное учреждение не может осуществлять никаких активных операций, кроме как предоставление кредитов своим вкладчикам. Тем самым снижается рискованность ипотечных кредитов, ибо они выдаются заемщикам, которые формально подтвердили свою кредитоспособность, а также способность в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по ипотечному кредиту.

Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой модели ипотечного кредитования представлен на рис. 37.

5. Отчуждение заложенной недвижимости, в случае невозврата ипотечного кредита кредитному учреждениюзанимает довольно значительные сроки — 2-4 года [76].

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

между заемщиком и кредитором — договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

между заемщиком страховой организацией — договор страхования заложенного жилья;

между заемщиком и продавцом (строителем) жилья — договор купли продажи жилья.

6. Так как предметом исследования монографии является ИЖС в том числе и в сельской местности, то и классические модели развития жилищного строительства можно, например, рассматривать с точки зрения их применимости в сельской местности России.

Рис. 37. Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой схеме

ипотечного кредитования.

Условные обозначения: 1 — накопительный вклад; 2 — ипотечный кредит; 3 — оплата жилья по договору купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 — возврат ипотечного кредита и процентов по нему; 5 — страховая премия по договору страхования заложенного имущества; 6 — доход от продажи ценных бумаг (закладных листов); 7 — доход по ценным бумагам (закладным листам) и их погашение

Так, несмотря на то, что, на первый взгляд, финансовый и правовой механизмы при одноуровневой модели ипотечного кредитования достаточно просты, применение ее при ИЖС в сельской местности России весьма затруднительно. Авторы полагают, что это обусловлено следующими моментами:

а) в России недостаточно развит институт кредитных учреждений, таких как ипотечные банки и ссудно-сберегательные учреждения, реализующие свою деятельность именно в области предоставлении кредитных ресурсов на жилищное строительство или приобретение жилья;

б) обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала в кредитном учреждении. В российских условиях инфляции и частых случаях нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, немногие потенциальные заемщики согласятся ежемесячно в течение длительного срока времени вкладывать свои денежные средства в ожидании ипотечного кредита, ибо в России отсутствует государственная система поддержки жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это имеет место в таких европейских странах как Германия, Франция и т.д.;

в) нежелание кредитных учреждений в российских нестабильных экономических условиях сохранять единые установленные процентные ставки;

г) из уклада сельской жизни в России следует, что сельские жители не производят длительного накопления средств для строительства жилья, предпочитая производить отдельные этапы работ на имеющиеся средства.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования получила не меньшее распространение в мировой практике.

1. В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

2. Кредитор для быстрого возврата затраченных средств на выдачу ипотечного кредита может продавать ипотечные кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые таким образом рефинансируют кредит. Таким образом, кредитное учреждение имеет две основные возможности, а именно — получить доход на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание. Ипотечная финансово-инвестиционная компании получает доход за счет дополнительной эмиссии первичных закладных, цель которой состоит в качественном преобразовании ценных бумаг в наиболее ликвидный вид, посредством группирования по определенным сходным характеристикам (вид недвижимости, процентная ставка, сроки кредитования и т.д.) закладных в ипотечные пулы.

3. Собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика.

4. Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьируется от 7 до 20%. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья [76]. От стоимости приобретения или строительства жилья сумма кредита может составлять от 80 до 90% [24]. Срок кредитования обычно составляет от 15 до 30 лет [76].

5. Реализация договорных отношений при двухуровневой модели ипотечного кредитования представлена на рис. 38.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников — заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

размещение ценных бумаг

Рис. 38. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования. Условные обозначения: 1 — кредитный договор; 2 — договор об ипотеке; 3 — договор страхования заложенного жилья; 4 — договор купли-продажи жилья или договор подряда; 5 — генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; 6 — агентский договор, определяющий права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитора агентских функций по обслуживанию ипотечных кредитов; 7 — договора переуступки прав требований по ипотечным кредитам; 8 — договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства; 9 — договор страхования предпринимательского риска; 10 — договора купли-продажи ценных бумаг

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

6. Авторы полагают, то данная классическая модель не нашла широкого применения в России из-за недостаточной разработанности механизма рефинансирования и, в связи с этим сложностей полноценного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на которых основана двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Кроме того, при залоговых взаимоотношениях с сельскими жителями кредитное учреждение может иметь трудности с реализацией закладных ввиду низкой ликвидности объектов ипотеки, которые могут предложить сельские жители (например, земельные участки в отдаленных селах). В связи с этим нецелесообразно обращение таких закладных на вторичном рынке и затрудняется участие сельских жителей в двухуровневой модели ипотечного кредитования.

Помимо классического ипотечного кредита в мировой практике распространен специфический вид кредитования —строительный кредит.

1. Наряду с обязательными участниками заемщиком и кредитором (специализированным кредитным учреждением) в данной модели присутствует строительная организация, осуществляющая строительство жилья, на которое заемщиком получен ипотечный кредит. При этом кредитором, выдающим строительный и ипотечные кредиты, может быть одно кредитное учреждение (тогда это называется — спаренный или кредитный кредит), или два различных специализированных кредитных учреждения.

2. Строительной организации при такой модели на строительство конкретного объекта не нужно изыскивать дополнительные собственные средства. Раздельное кредитование полностью отделяет риски, связанные со строительством и ипотечным кредитованием, как правовыми залоговыми отношениями.

3. Заемный капитал строительной организации (строительный кредит), собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика.

4. Срок кредитования строительного кредита составляет от 6 до 18 месяцев [76].

Исходя из краткосрочности кредита, выплаты кредита и погашение процентов по нему являются фиксированными и равномерными платежами. Заемщик приобретает у строительной организации жилье за счет ипотечного кредита, расплачиваясь с ней как с непосредственным продавцом жилья, а затем строительная организация в свою очередь расплачивается за строительный кредит. При этом возврат суммы основного долга строительного кредита осуществляется строительной организацией после окончания строительства и продажи готового жилья.

5. Кредитор оплачивает этапы строительно-монтажных работ, выполняемые строительной организацией в соответствии с заключенным кредитным договором на строительный кредит.

Кредитное учреждение, специализирующееся на кредитовании строительства жилья, кредитует строительные организации только тогда, когда последние получают гарантированное обязательство о предоставлении последующего ипотечного кредита в ипотечном банке (или другом кредитном учреждении) заемщику под залог уже построенной части жилья.

6. Главным в реализации такой модели в России должна быть правовая и финансовая связанность ипотечного и строительного кредитов, для чего еще не создана вся необходимая база. В настоящее время применение данной модели в классическом виде затруднительно, ибо необходимо разработать правовое совмещение схем кредитования строительства с самим процессом строительства.

Также, следует отметить, что кредитные учреждения могут выдавать строительные кредиты только тем организациям, которые уже зарекомендовали себя на инвестиционно-строительном рынке. Это обстоятельство значительно снижает круг строительных организаций заемщиков.

По мнению авторов, существуют еще несколько общих сложностей реализации всех перечисленных выше традиционных моделей ипотечного кредитования.

Несмотря на то, что российским законодательством предусматривается возможность обращения взыскания на предмет ипотеки и удовлетворение требований кредитора в случае невозможности погашения кредита заемщиком, на практике невозможно осуществить необходимое выселение из заложенного объекта недвижимости (в случае если предмет ипотеки — жилье).

Подавляющее большинство кредитных учреждений в стране выдает кредиты под процентные ставки в твердой валюте, что позволяет избегать потерь в случаях обесценивания национальной валюты. Однако использование твердой валюты при реализации моделей ипотечного кредитования создают трудности и могут привести к тому, что доходов заемщиков не хватит, чтобы погасить ипотечный кредит, так как заемщики получают заработную плату в рублях и не застрахованы от их обесценивания.

Отдельно следует отметить ипотечное кредитование ИЖС с использованием зачета имеющегося жилья. Этому виду ипотечного кредитования присущи многие из недостатков, приведенных выше. Однако, для привлечения квалифицированных специалистов (в том числе и молодых) в сельскую местность такая модель ипотечного кредитования может стать одной из наиболее реальных моделей. Именно посредством такой модели обученные специалисты, проживающие в городе, могут переселиться в сельскую местность и иметь достойное жилье, в том числе и для проведения профессиональной практики.

В 1993 г. администрацией Белгородской области была разработана модель кредитования ИЖС, разработанная с учетом специфики сельской местности, т.е. для жителей, занимающихся сельскохозяйственным трудом.

1. Наряду с заемщиком в качестве основного участника данной модели выступает "Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций", по организационно-правовой форме являющийся государственным унитарным предприятием.

2. При такой модели заемщики имеют возможность погашать ипотечный кредит и проценты по нему не только денежными средствами, но и сельскохозяйственной продукцией для последующей ее реализации через торговую сеть фонда. При этом пропорции оплаты определяются самими заемщиками. Таким образом, граждане, успешно занимающиеся сельскохозяйственным трудом, но не имеющие достаточно денежных средств для приобретения жилой недвижимости, получают шанс улучшить свои жилищные условия.

При фонде созданы предприятия по переработке предоставляемой заемщиками продукции, оптовые базы и рынки. Получила свое новое развитие вся закупочная и торговая инфраструктура области. Появилась и дополнительная прибыль, которую направляют на дальнейшее инженерное обустройство жилищных застройщиков: строительство подъездных дорог, прокладку коммунальных сетей и т.д.

3. Собственный и заемный капитал заемщика и натуральная форма возврата кредита.

4. Ставка процента по ипотечному кредиту составляет 1-2%. Ипотечный кредит выдается на сумму не более 120 тыс. руб., а недостающие средства заемщики вкладывают в строительство в виде собственных сбережений и личного труда. Срок кредитования, как правило, составляет от 8 до 10 лет [76], однако может достигать и 15 лет.

Расчет заемщиков с фондом осуществляется спустя три года после подачи заявления на кредит. Для заемщиков-специалистов в области общественно значимых профессий (врачей, учителей и т.д.), многодетных семей, а также для тех, кто самостоятельно осуществляет строительство, предусматриваются льготы, которые составляют до 50% кредитного долга. Кроме того, предусмотрены льготы для одиноких мужчин и женщин старше 30 лет, неполных семей с несовершеннолетними детьми, для малообеспеченных семей.

Платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, а рассматривается "сельскохозяйственный потенциал" сельских жителей, т.е. результативность их подсобного хозяйства. Например, за ипотечный кредит на трехэтажный жилой дом с набором всех коммунально-бытовых услуг площадью 150-200 м заемщик должен поставить области в целом 10-15 т говядины, или 40-50 т картофеля, или иную продукцию по будущей цене независимо от того, какой она будет.

Наряду с кредитом возможна поэтапная выдача сельским жителям строительных материалов для строительства жилья (их стоимость погашается в течение 5 лет). В случае использования строительных материалов по целевому назначению представляется новая партия строительных материалов для следующего этапа строительства.

5. Отношения, реализующиеся в данной модели между участниками, представлены на рис. 39.

Все договорные отношения со строительной организацией ведет "Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций" (между ними заключается договор на строительство индивидуального жилого дома для заемщика).

Отношения фонда и заемщика ограничиваются юридическим оформлением первоначального взноса за индивидуальный жилой дом, заключением договора на оформления кредита, фиксированием этапного погашения кредита и процентов по нему, а также передачей индивидуального жилого дома в собственность заемщика.

Рис. 39. Модель кредитования ИЖС в сельской местности с натуральной

формой возврата кредита. Условные обозначения: 1 - сотрудничество в области

строительства и финансирования жилья; 2 — первоначальный взнос за жилье;

3 — заключение необходимых договоров страхования; 4 — оформление кредита;

5 — предоставление жилья; 6 — погашение кредита сельскохозяйственной продукцией; 7, 8 — поступление сельскохозяйственной продукции в магазины региона

6. Реализация подобной модели возможна в любой сельской местности, где администрация готова сотрудничать с различными организациями (строительными и страховыми организациями, предприятиями сельскохозяйственного сектора и др.) в этом направлении. Однако, полное заимствование инструментов, на которых построена эта модель в Белгородской области невозможна в связи с использованием базы формирования фонда, присущей только этой области, а именно привлечение производственных кооперативов.

Для отдельно взятого региона существует и другой недостаток — в случае удорожания некоторых видов сельскохозяйственной продукции с течением времени кредитных отношений с фондом сельским жителям невыгодно будет расплачиваться ей за жилье, а целесообразнее продавать по рыночным ценам.

В настоящее время в России гражданам предлагаются краткосрочные и среднесрочные способы приобретения жилья, например, такие как продажа жилья в рассрочку.

1. Взаимоотношения "кредитор-заемщик" при данной модели заменяются отношениями "продавец-покупатель", в качестве первого из которых выступает строительная организация.

2. Покупатель имеет возможность приобрести жилье по минимальной цене, установленной строителем, без наценок посредников.

Таким способом строительные организации решают проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья, и соответственно, занимают определенное место на строительном рынке.

3. Собственный (первоначальный взнос) и заемный капитал покупателя, собственный и заемный капитал строительной организации.

4. Сумма, на которую предоставляется рассрочка, составляет в среднем 30-50% стоимости жилья. Срок рассрочки — 1-2 года [62]. В некоторых случаях возможен зачет имеющегося жилья.

5. Для покупателя продажа в рассрочку привлекательна тем, что в сделке не участвуют третьи лица.

Строительная организация сохраняет право собственности на продаваемое жилье до окончательного расчета с ней покупателя.

6. Такого рода краткосрочное кредитование доступно ограниченному кругу лиц со средним достатком, поэтому в сельской местности широкое применение такой модели затруднительно.

С целью защиты интересов сельских жителей в связи с различными недостатками данной модели (возможность неоправданного по времени затягивания возведения жилья строителями, удорожание жилья в ходе строительства), следует создать страховой фонд, который формируют строительные организации, использующих такую модель. При этом строительные организации могут вносить 1-2% от стоимости возводящихся объектов в данный фонд. В случае банкротства одной из строительных организаций заемщики за счет средств фонда должны будут получить жилье по заключенному договору о продаже в рассрочку либо возмещение денежных потерь за вычетом компенсации, полученной по процедуре банкротства.

Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск облигаций жилищного займа.

1. В качестве участников такой модели выступают заказчик, заемщик-эмитент и кредитор. При этом функции кредитора выполняют, в отличие от всех других моделей, граждане, которые желают приобрести жилье. Возможно также присутствие посредника (финансового агента) при размещении и реализации облигаций жилищного займа. В качестве эмитента, например, могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие права заказчика на проведение строительства жилья на отведенном в установленном порядке земельном участке под жилищное строительство и необходимую проектную документацию. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента.

2. Граждане имеют возможность постепенно накапливать средства на приобретение жилья путем покупки облигаций жилищного займа. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Как правило, облигации жилищного займа дают право приобретать жилье в домах, построенных муниципалитетом.

Облигации жилищного займа могут носить краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный характер, что дает право выбора гражданам.

Эмитент имеет возможность погашения облигаций тремя способами: денежными средствами, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади построенного жилья, жильем, обменом на облигации последующих серий.

3. Собственный капитал граждан.

4. Каждая облигация дает право на получение определенного количества площади жилья (не менее 0,1 м ) [22]. Срок их обращения может достигать 30 лет. В России предельный срок — 10 лет. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. В случае отказа от приобретения жилья, облигации выкупаются по текущей номинальной цене.

Граждане, желающие приобрести жилье и купившие не менее 30% от требуемого для этого количества облигаций жилищного займа, имеют право заключить с эмитентом договор купли-продажи на приобретение при условии оплаты оставшейся стоимости жилья.

5. В этой модели прямые договорные отношения между кредитором и эмитентом заменяются на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья, под которое эмитент производит эмиссию, т.е. облигации жилищного займа гарантируются недвижимостью — незавершенным строительством в виде жилья, находящегося по конкретным адресам. Развитие договорных отношений между участниками данной модели развития представлено на рис. 40.

По данной схеме заключаются следующие виды договоров: между заказчиком и эмитентом — договор о выполнении функций заказчика и эмитента облигаций жилищного займа; между эмитентом и финансовым агентом — договор о выполнении функций финансового агента;

между кредитором и финансовым агентом — договор купли-продажи облигаций жилищного займа;

между кредитором и эмитентом — договор погашения облигаций жилищного займа жильем.

6. Преимуществом облигаций жилищного займа перед моделями ипотечного кредитования является отсутствие угрозы выселения из жилья в случае потери гражданами платежеспособности;

участие в моделях с жилищными облигациями не требует постоянного внесения ежемесячных платежей, часто довольно обременительных для семейного бюджета;

такая модель выгодна сельским жителям, благосостояние которых зависит от многих факторов работы на земле, так как они не всегда уверены, смогут ли располагать определенной суммой для накопления или внесения ежемесячных выплат;

недостатком такой модели является ее конкретный адресный характер, что не всегда может удобно для сельских жителей, если они предполагают иметь жилье в определенном месте, связанным территориально с необходимой для них местностью.

Рис. 40. Договорные отношения при схеме финансирования жилья с использованием облигаций жилищного займа.Условные обозначения: 1 —договор о выполнении функций заказчика и эмитента облигаций жилищного займа; 2 — договор о выполнении функций финансового агента; 3 — договор купли-продажи облигаций жилищного займа; 4 — договор погашения облигаций жилищного займа жильем

В практике управления развитием жилищного строительства присутствует модель приобретения жилья организациями своим работникам.

1. Организация и работник-заемщик.

2. В этом случае организация имеет возможность сохранить длительные трудовые отношения с ценными для него работниками, а последние в свою очередь получить необходимое им жилье. При этом возможны различные варианты погашения ссуды, а также процентов по ней: натуральная форма возврата, отработка с использованием дополнительного рабочего времени.

3. Собственный и заемный капитал работников.

4. Работник для оплаты жилья на 70-80% его стоимости получает от организации-работодателя ссуду, а остальные 20-30% обязан оплатить из собственных средств. Ссуды, как правило, предоставляются организацией-работодателем на льготных условиях: длительный срок (от 10 до 15 лет), "нулевой" или льготный процент, возможны варианты последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед организацией. При наличии у организации собственных строительных мощностей используется вариант продажи построенного организацией жилья своим сотрудникам по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20-40% стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает организация за счет собственных ресурсов [97].

5. При такой модели трудовой договор с работником в обязательном порядке продлевается на срок до полного прекращения расчетов между ним и организацией. Организация при достижении работником определенного стажа работы в ней (например, от 15 до 20 лет) может единовременно премировать работника средствами на жилье на безвозвратной основе за счет своей прибыли.

6. Работник может участвовать в такой модели только при условии, если его организация-работодатель является прибыльным, устойчивым на рынке и заинтересованным в закреплении кадров на длительный срок.

Недостаточно распространенной, но заслуживающей внимания моделью является управление развитием жилищного строительства с применением лизинговых отношений.

1. Лизинговая организация и лизингополучатель (гражданин — пользователь, а в дальнейшем собственник жилья).

2. По окончанию оговоренного срока выплат лизинговых платежей лизингополучатель имеет возможность либо приобрести жилье, либо возобновить лизинговые платежи с тенденцией к их уменьшению.

3. Собственный капитал лизингополучателя.

4. Лизингополучатель обязуется систематически перечислять лизинговые платежи в течение всего срока в соответствии с договором. При лизинге жилья период, когда нельзя расторгнуть договор, обычно составляет от 15 до 20 лет, но, как правило, лизинговые договора для лизингополучателя предусматривают возможность осуществить досрочную покупку.

5. Лизинговая операция начинается с подписания договора между лизинговой организацией и лизингополучателем.

Следует заметить, что модель лизинга жилья мало известна в России, недостаточно освещена в печати (даже в специализированных изданиях) и рынок таких услуг недостаточно развит в России, в связи с чем граждане предпочитают участвовать в более известных моделях кредитования жилищного строительства.

Предыдущая страница | Оглавление | Следующая страница



Защита от автоматического заполнения   Введите символы с картинки*