«Управление и Оптимизация Производственного Предприятия»

Глава 3. Характеристики и классификации объектов недвижимости

3.5. Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, – это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с площадью хранения от 5 тыс. м² называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для удобства доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м², растет потребность в помещениях по 3…5 тыс. м². Основные требования арендаторов к складским помещениям – наличие погрузочно-разгрузочных механизмов и отопления; близость к транспортным магистралям и удобство подъезда; высота потолков – 7…9 м (для складирования грузов по высоте в несколько ярусов).[53]

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.

Строительство логистических центров как вид бизнеса только зарождаться в нашей стране. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Как правило, строительство новых складских терминалов ведут крупные компании для собственного пользования, чаще всего – крупные западные холдинги.

Разработаны две классификации складской недвижимости. Компания Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов – А1, А2, B1, В2, С1, С2, D, компания Knight Frank – на четыре группы – A+, B, C, D.

Качественные показатели и техническая оснащенность складов существенная различаются, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости.[54]

Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Индустриальный парк (далее ИП) – это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП – не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку от правительств регионов и РФ.

Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Одним из условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Производства и логистические комплексы, размещаемые на территории парка, как правило, очень энергоемки, поэтому все компании должны быть обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.

Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственником участка и производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»); по принципу продажи земельных участков в собственность фирмам-участникам ИП с обязательным заключением договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП); путем строительства всей необходимой инфраструктуры за счет бюджетных средств, после чего участки выставляют на продажу.[55]

В США, Германии, Франции широко развита сеть технопарков. Существует много определений технопарка, одно из них: технопарк – это инженерно подготовленная территория, на которой находятся современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений; имеются энергетические резервы и ресурсы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР (в непосредственной близости). Управление инженерной инфраструктурой и/или производственно-складскими комплексами в рамках указанной территории осуществляет профессиональная компания.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление – бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит в размещении на территории бывших промышленных предприятий, производственных помещений, складов и офисов для сдачи в аренду малым предприятиям. Как правило, один арендатор занимает помещения площадью 150…300 м²под производство или склад и 70…150 м² – под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и пр.

Основная задача бизнес-парка – использование промышленных объектов, на которых резко сократилось производство. Основная особенность отечественных бизнес-парков – относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов – до 50.

За два последних десятилетия получили развитие технополисы – организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью экономического развития региона.

Важная особенность технополисов – взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вывод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и обеспечат развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая классификация коммерческих объектов недвижимости:

категория А – объекты, используемые для ведения определенного бизнеса – специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы);

категория В – предназначена для инвестиций с целью получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

категория С – избыточная недвижимость, т. е. не нужная для ведения бизнеса сегодня или в будущем (земля со зданиями, свободные участки).